Contracte de lloguer segons la LAU: què ha d'incloure el 2026

En resum

• Un contracte de lloguer d'habitatge conforme a la LAU identifica les parts i l'immoble, i fixa la durada, la renda i la seva forma de pagament, la clàusula d'actualització (amb el topall de l'IRAV), la fiança i les garanties.
• La durada mínima és de cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica), i el llogater pot desistir passats sis mesos avisant amb trenta dies.
• Cal posar a disposició del llogater el certificat d'eficiència energètica, i convé adjuntar-hi inventari i fotografies.
• Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte no es poden repercutir al llogater. Amb les reformes d'octubre de 2026, convé revisar qualsevol plantilla anterior.

El contracte d'arrendament és la pedra angular de qualsevol relació de lloguer. Un document ben redactat, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), protegeix els interessos d'ambdues parts i prevé la majoria dels conflictes que poden sorgir durant la vigència de l'arrendament. Conèixer-ne els elements essencials és imprescindible tant per a propietaris com per a llogaters.

Identificació de les parts i l'immoble

Tot contracte ha de començar amb la identificació completa de l'arrendador i de l'arrendatari: nom complet, document d'identitat i domicili actual. Quan alguna de les parts actua mitjançant representant, també han de constar-hi les dades de l'apoderat i la referència al poder que l'habilita.

L'immoble arrendat requereix una descripció precisa: adreça completa amb referència cadastral, superfície útil i detall dels annexos inclosos, com traster o places d'aparcament. La normativa (Real Decreto 390/2021) exigeix a més disposar del certificat d'eficiència energètica i posar-lo a disposició del nou llogater.

Durada i pròrrogues

La LAU estableix una durada mínima de cinc anys quan l'arrendador és persona física, que s'amplia a set anys si es tracta d'una persona jurídica. Durant aquest període, el llogater té dret a romandre a l'habitatge encara que el contracte s'hagués signat per un termini inferior, tret que comuniqui amb almenys trenta dies d'antelació que no vol renovar.

Un cop complert el període mínim, si cap de les parts comunica la seva voluntat de no renovar, el contracte es prorroga per períodes anuals fins a un màxim de tres anys addicionals. Per evitar la pròrroga, el propietari ha d'avisar amb quatre mesos d'antelació i el llogater amb dos. Tingues en compte que el Real Decreto-ley 28/2026 preveu canviar aquest règim a partir del 15 de novembre de 2026 (pròrrogues tàcites de cinc anys, preavís de sis mesos per a l'arrendador i indemnització en alguns casos), i que a zones tensionades hi ha pròrrogues extraordinàries a petició del llogater.

Els antics contractes de temporada també han canviat. Després del Real Decreto-ley 29/2026, la LAU regula l'arrendament d'habitatge temporal: exigeix una causa real i acreditable de desplaçament del llogater, que consti expressament al contracte, i una durada superior a trenta-un dies i, com a regla general, no superior a dotze mesos; si falta la causa, el contracte es tracta com a d'habitatge habitual. Els contractes de temporada signats abans del 8 d'octubre de 2026 segueixen el seu règim anterior fins al venciment. Algunes comunitats autònomes tenen a més normes pròpies.

La renda i la seva actualització

El contracte ha d'especificar amb claredat l'import de la renda mensual, la data en què s'ha d'abonar —tret de pacte en contrari, dins dels set primers dies del mes— i la forma de pagament. La LAU estableix que el pagament es faci per mitjans electrònics, tret d'excepcions, i que l'arrendador no pot exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat. És recomanable incloure les dades del compte bancari on es faran els ingressos.

La clàusula d'actualització de la renda mereix una atenció especial. Ha d'indicar l'índex que s'aplicarà i el moment en què escaurà la revisió. Segons l'article 18 de la LAU, si es pacta l'actualització sense concretar l'índex s'aplica l'índex de referència de l'INE (IRAV), i en tot cas la pujada anual no pot superar-ne la variació. Sense aquesta clàusula, el propietari no podrà actualitzar la renda durant la vigència del contracte.

Si es vol que el llogater assumeixi despeses generals de l'immoble, com les de comunitat, el pacte ha de constar per escrit i indicar-ne l'import anual. Després del Real Decreto-ley 29/2026, no es poden imposar al llogater els tributs associats a l'habitatge, tret que ell sigui l'obligat tributari.

Fiances i garanties

La llei obliga el llogater a lliurar una fiança equivalent a una mensualitat de renda en els arrendaments d'habitatge. A més, es pot pactar una garantia addicional de fins a dues mensualitats en contractes de fins a cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica), cosa que suma un màxim de tres mesos en total; en habitatge temporal, la garantia addicional no pot superar una mensualitat, i en cap cas es pot exigir al llogater que contracti una assegurança d'impagament.

El contracte ha de reflectir l'import de la fiança, que l'arrendador ha de dipositar a l'organisme autonòmic corresponent en el termini que fixi la normativa de la seva comunitat.

Clàusules sobre l'ús de l'immoble

Convé incloure clàusules que regulin l'ús de l'habitatge, deixant clar que es destinarà a satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari i la seva família. Pel que fa a la conservació, el llogater ha de mantenir l'immoble en bon estat i fer-se càrrec de les petites reparacions derivades de l'ús ordinari.

La prohibició de fer obres sense consentiment escrit del propietari protegeix la integritat de l'immoble. De la mateixa manera, la clàusula que prohibeix el subarrendament total o parcial sense autorització expressa evita situacions no desitjades.

Clàusula de desistiment: L'arrendatari podrà desistir del contracte un cop transcorreguts sis mesos des del seu inici, comunicant-ho a l'arrendador amb almenys trenta dies d'antelació.

Després del Real Decreto-ley 29/2026, aquest desistiment no genera dret a indemnització per a l'arrendador, i en l'habitatge temporal el llogater pot desistir passat un mes, amb deu dies de preavís.

Documentació complementària

Juntament amb el contracte convé adjuntar un inventari detallat dels mobles i estris inclosos, fotografies datades que documentin l'estat de l'habitatge a l'inici de l'arrendament, el certificat d'eficiència energètica, la cèdula d'habitabilitat si la comunitat autònoma l'exigeix i una còpia de l'últim rebut de l'IBI que permeti verificar la referència cadastral.

Aquesta documentació és fonamental per resoldre eventuals discrepàncies en finalitzar el contracte, especialment pel que fa a la devolució de la fiança. En acabar, la LAU exigeix a més un document de finalització signat per ambdues parts que reculli l'estat de l'habitatge.

Registre del contracte

La inscripció al Registro de la Propiedad és voluntària i no és necessària perquè el contracte sigui vàlid. Si t'interessa inscriure'l, per exemple per reforçar-ne l'eficàcia davant de tercers, convé consultar-ho amb un professional, perquè l'article 7 de la LAU, que regulava aquesta qüestió, es va reformar l'octubre de 2026. En el pla fiscal, els arrendaments d'habitatge per a ús estable i permanent estan exempts de l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Fonts oficials

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (text consolidat, BOE): durada, renda, despeses, desistiment i fiança.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): habitatge temporal, despeses i garanties.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): règim de pròrrogues.
• Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética (text consolidat, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (text consolidat, BOE): article 45, exempció dels arrendaments d'habitatge.

Eines com Inquly permeten generar contractes a partir de plantilles, personalitzar les clàusules segons les necessitats de cada arrendament, emmagatzemar de manera segura tota la documentació associada i gestionar els venciments i renovacions sense risc d'oblits. Com que la LAU ha canviat diverses vegades el 2026, convé revisar cada plantilla amb un professional abans de signar. Un contracte ben redactat és la millor garantia d'una relació de lloguer sense sobresalts.