Guia per llogar locals, oficines i naus
Què canvia en llogar un immoble comercial
Llogar un local, una oficina o una nau no s'assembla a llogar un pis: cal facturar amb IVA, sovint aplicar una retenció d'IRPF i portar els models trimestrals d'Hisenda. Inquly calcula aquests impostos a cada factura i prepara els informes perquè arribis a cada trimestre amb els números quadrats.
Aquests contractes són arrendaments per a ús diferent del d'habitatge segons la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Es regeixen primer pel que pactin les parts, després pel Títol III de la LAU i, de manera supletòria, pel Código Civil.
Què marca la LAU per a l'ús diferent d'habitatge
La llei dona molt marge a les parts, així que el contracte és el que mana. Tot i això, hi ha regles que convé tenir presents.
Durada, renda i obres
No hi ha durada mínima legal: el termini, les pròrrogues, l'actualització de la renda i qui paga les obres es fixen al contracte. Si no es pacta res, s'apliquen les regles del Títol III, per exemple sobre la cessió del contracte o la indemnització al llogater en alguns supòsits.
Fiança de dues mensualitats
La fiança legal en metàl·lic és de dues mensualitats de renda, davant d'una en habitatge. En crear un contracte de tipus comercial, Inquly comprova que la fiança coincideix amb aquestes dues mensualitats i t'avisa si no és així.
IVA i retenció d'IRPF a la factura del lloguer
Una factura de lloguer de local sol portar dos impostos que es mouen en sentit contrari: l'IVA, que se suma, i la retenció d'IRPF, que es resta.
- IVA al 21 %: l'arrendament de locals està subjecte al tipus general, i el propietari l'ingressa amb el Modelo 303.
- Retenció del 19 %: si el llogater és una empresa o un professional, reté per regla general el 19 % de la base i l'ingressa ell a Hisenda. Hi ha excepcions, com quan la renda anual pagada al mateix arrendador no supera 900 €.
- Llogater particular: IVA sí, retenció no.
Un exemple amb una renda de 1.000 € al mes i un llogater que és una societat:
| Concepte | Import |
|---|---|
| Base imposable | 1.000,00 € |
| IVA (21 %) | +210,00 € |
| Retenció IRPF (19 %) | −190,00 € |
| Total a cobrar | 1.020,00 € |
Inquly proposa el tractament fiscal a partir del tipus d'immoble i del tipus de llogater, i suggereix el 19 % de retenció quan el llogater principal del contracte és una empresa. Tu revises els tipus abans d'emetre: cap factura surt sense les teves dades fiscals (nom i NIF), i la numeració és correlativa i sense buits. Tens més context a la guia de fiscalitat del lloguer.
Com funciona a Inquly, pas a pas
- Dona d'alta l'immoble amb el tipus que li correspongui: comercial, oficina o magatzem.
- Afegeix el llogater indicant si és particular o empresa, amb el seu NIF.
- Crea el contracte d'ús comercial amb la renda, la fiança i les dates.
- Emet la factura: tria el contracte i Inquly omple l'import, el NIF del llogater i la retenció suggerida.
- Descarrega el PDF i registra'l com a cobrat quan entri el pagament.
- Prepara el trimestre amb l'informe del Modelo 303 i, al pla Gestor, els models 347 i 390.
A la funcionalitat de finances tens el detall de factures, despeses i informes.
Models d'Hisenda que t'ajuda a preparar
El propietari d'un local sol presentar el Modelo 303 cada trimestre i el 390 com a resum anual de l'IVA. Si les seves operacions amb un mateix client superen 3.005,06 € a l'any, també pot haver de presentar el Modelo 347. La retenció la declara el llogater, no tu.
A Inquly, l'informe del Modelo 303 és disponible des del pla Propietari, i els models 347 i 390 i l'exportació SII des del pla Gestor. Són informes de suport: la presentació la fas tu o el teu gestor a la seu de l'Agencia Tributaria.
Si també lloges habitatges
Pots portar locals i habitatges al mateix compte. Cada contracte aplica la seva pròpia regla de fiança i cada factura el seu propi tractament d'IVA, així que un habitatge exempt i un local amb IVA conviuen sense barrejar-se. Si la teva cartera és sobretot residencial, mira la solució per a lloguer d'habitatge.
Les regles fiscals tenen excepcions i canvien amb el temps; davant d'un cas dubtós, confirma amb el teu assessor el tractament abans d'emetre la factura.