Lejekontrakt efter LAU: hvad den skal indeholde i 2026

Kort fortalt

• En boliglejekontrakt i overensstemmelse med LAU identificerer parterne og ejendommen og fastsætter varighed, leje og betalingsmåde, reguleringsklausulen (med IRAV som loft), depositum og sikkerheder.
• Minimumsvarigheden er fem år (syv, hvis udlejeren er en juridisk person), og lejeren kan opsige efter seks måneder med tredive dages varsel.
• Energimærket skal stilles til rådighed for lejeren, og du bør vedlægge inventarliste og fotografier.
• Udgifterne til ejendomsformidling og til indgåelse af kontrakten kan ikke pålægges lejeren. Efter reformerne i oktober 2026 bør du gennemgå alle ældre skabeloner.

Lejekontrakten er hjørnestenen i ethvert lejeforhold. Et velskrevet dokument i overensstemmelse med Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) beskytter begge parters interesser og forebygger de fleste konflikter, der kan opstå, mens lejeforholdet løber. At kende dets væsentlige elementer er uundværligt for både udlejere og lejere.

Identifikation af parterne og ejendommen

Enhver kontrakt skal begynde med den fulde identifikation af udlejer og lejer: fuldt navn, identitetsdokument og nuværende adresse. Når en af parterne handler gennem en repræsentant, skal fuldmagtshaverens oplysninger og henvisningen til den fuldmagt, der giver vedkommende bemyndigelse, også fremgå.

Den udlejede ejendom kræver en præcis beskrivelse: fuld adresse med matrikelreference, nyttigt areal og en oversigt over medfølgende tilbehør, såsom depotrum eller parkeringspladser. Reglerne (Real Decreto 390/2021) kræver desuden, at der foreligger et energimærke, og at det stilles til rådighed for den nye lejer.

Varighed og forlængelser

LAU fastsætter en minimumsvarighed på fem år, når udlejeren er en fysisk person, som forlænges til syv år, hvis det er en juridisk person. I denne periode har lejeren ret til at blive boende i boligen, selvom kontrakten er indgået for en kortere periode, medmindre lejeren med mindst tredive dages varsel meddeler, at lejeren ikke ønsker at fornye.

Når minimumsperioden er udløbet, forlænges kontrakten med et år ad gangen i op til tre år yderligere, hvis ingen af parterne meddeler, at de ikke ønsker at forny. For at undgå forlængelsen skal ejeren give fire måneders varsel og lejeren to. Husk, at Real Decreto-ley 28/2026 ændrer disse regler fra den 15. november 2026 (stiltiende forlængelser på fem år, seks måneders varsel for udlejeren og erstatning i visse tilfælde), og at der i presserede områder findes ekstraordinære forlængelser på lejerens anmodning.

De gamle sæsonkontrakter er også ændret. Efter Real Decreto-ley 29/2026 regulerer LAU midlertidig boligudlejning: Den kræver en reel og dokumenterbar grund til lejerens midlertidige ophold, som udtrykkeligt skal fremgå af kontrakten, og en varighed på over enogtredive dage og som hovedregel ikke over tolv måneder; mangler grunden, behandles kontrakten som en fast bolig. Sæsonkontrakter underskrevet før den 8. oktober 2026 følger deres tidligere ordning, indtil de udløber. Nogle autonome regioner har desuden egne regler.

Lejen og dens regulering

Kontrakten skal klart angive den månedlige lejes størrelse, datoen for betaling – medmindre andet er aftalt, inden for månedens første syv dage – og betalingsmåden. LAU fastsætter, at betalingen sker elektronisk, med visse undtagelser, og at udlejeren ikke kan kræve forudbetaling af mere end én månedsleje. Det anbefales at angive oplysninger om den bankkonto, hvor indbetalingerne skal ske.

Lejereguleringsklausulen fortjener særlig opmærksomhed. Den skal angive det indeks, der anvendes, og tidspunktet for reguleringen. Ifølge artikel 18 i LAU anvendes INE's referenceindeks (IRAV), hvis reguleringen aftales uden at angive indeks, og under alle omstændigheder må den årlige forhøjelse ikke overstige dets ændring. Uden denne klausul kan ejeren ikke regulere lejen, så længe kontrakten løber.

Hvis lejeren skal betale generelle udgifter for ejendommen, såsom ejerforeningsbidrag, skal aftalen foreligge skriftligt og angive det årlige beløb. Efter Real Decreto-ley 29/2026 kan lejeren ikke pålægges de skatter, der er knyttet til boligen, medmindre lejeren selv er skattepligtig.

Depositum og sikkerheder

Loven forpligter lejeren til at betale et depositum svarende til én månedsleje ved boligudlejning. Derudover kan der aftales en yderligere sikkerhed på op til to månedslejer i kontrakter på op til fem år (syv, hvis udlejeren er en juridisk person), hvilket giver maksimalt tre måneder i alt; ved midlertidig boligudlejning må den yderligere sikkerhed ikke overstige én månedsleje, og under ingen omstændigheder kan lejeren pålægges at tegne en forsikring mod manglende betaling.

Kontrakten skal angive depositummets størrelse, som udlejeren skal indbetale til det relevante regionale organ inden for den frist, som reglerne i hans eller hendes region fastsætter.

Klausuler om brugen af ejendommen

Du bør medtage klausuler, der regulerer brugen af boligen, og gøre det klart, at den skal dække lejerens og lejerens families faste boligbehov. Hvad angår vedligeholdelse, skal lejeren holde ejendommen i god stand og betale de mindre reparationer, der følger af almindelig brug.

Forbuddet mod at udføre arbejder uden ejerens skriftlige samtykke beskytter ejendommens integritet. På samme måde forebygger klausulen, der forbyder hel eller delvis fremleje uden udtrykkelig tilladelse, uønskede situationer.

Opsigelsesklausul: Lejeren kan opsige kontrakten, når der er gået seks måneder fra dens start, ved at meddele udlejeren det med mindst tredive dages varsel.

Efter Real Decreto-ley 29/2026 giver denne opsigelse ikke udlejeren ret til erstatning, og ved midlertidig boligudlejning kan lejeren opsige efter en måned med ti dages varsel.

Supplerende dokumentation

Sammen med kontrakten bør du vedlægge en detaljeret inventarliste over medfølgende møbler og inventar, daterede fotografier, der dokumenterer boligens stand ved lejeforholdets start, energimærket, boligens beboelsesattest, hvis den autonome region kræver det, og en kopi af den seneste IBI-regning, så matrikelreferencen kan kontrolleres.

Denne dokumentation er afgørende for at løse eventuelle uenigheder ved kontraktens udløb, især vedrørende tilbagebetaling af depositummet. Ved udløbet kræver LAU desuden et afslutningsdokument underskrevet af begge parter, der beskriver boligens stand.

Registrering af kontrakten

Tinglysning i Registro de la Propiedad er frivillig og ikke nødvendig for, at kontrakten er gyldig. Hvis du er interesseret i at tinglyse den, for eksempel for at styrke dens virkning over for tredjemand, bør du rådføre dig med en fagperson, fordi artikel 7 i LAU, som regulerede dette spørgsmål, blev ændret i oktober 2026. Skattemæssigt er boliglejemål til fast og varig brug fritaget for Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Officielle kilder

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolideret tekst, BOE): varighed, leje, udgifter, opsigelse og depositum.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): midlertidig bolig, udgifter og sikkerheder.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): regler om forlængelse.
• Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética (konsolideret tekst, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (konsolideret tekst, BOE): artikel 45, fritagelse for boliglejemål.

Værktøjer som Inquly gør det muligt at oprette kontrakter ud fra skabeloner, tilpasse klausulerne efter behovene i hvert lejeforhold, opbevare al tilhørende dokumentation sikkert og administrere udløb og fornyelser uden risiko for at glemme noget. Da LAU er ændret flere gange i 2026, bør du lade en fagperson gennemgå hver skabelon, før du underskriver. En velskrevet kontrakt er den bedste garanti for et lejeforhold uden overraskelser.