Guide til udlejning af lokaler, kontorer og lagerhaller
Hvad der ændrer sig, når man udlejer en erhvervsejendom
At udleje et lokale, et kontor eller en lagerhal ligner ikke at udleje en lejlighed: man skal fakturere med moms, ofte anvende en IRPF-tilbageholdelse og håndtere skattemyndighedernes kvartalsmodeller. Inquly beregner de skatter på hver faktura og forbereder rapporterne, så du når hvert kvartal med tallene på plads.
Disse kontrakter er lejemål til anden anvendelse end bolig efter lov 29/1994 om byleje. De reguleres først af det, parterne aftaler, derefter af afsnit III i LAU og subsidiært af Código Civil.
Hvad LAU fastsætter for anden anvendelse end bolig
Loven giver parterne stort spillerum, så kontrakten er afgørende. Alligevel er der regler, det er godt at have in mente.
Varighed, leje og byggearbejder
Der er ingen lovmæssig mindstevarighed: løbetid, forlængelser, regulering af leje og hvem der betaler for byggearbejder fastsættes i kontrakten. Hvis intet er aftalt, gælder reglerne i afsnit III, for eksempel om overdragelse af kontrakten eller erstatning til lejeren i visse tilfælde.
Depositum på to månedsleje
Det lovpligtige kontantdepositum er to månedsleje, mod én ved bolig. Når du opretter en kontrakt af typen erhverv, kontrollerer Inquly, at depositummet svarer til de to månedsleje, og advarer dig, hvis ikke.
Moms og IRPF-tilbageholdelse på lejefakturaen
En lejefaktura for et lokale har som regel to skatter, der virker i hver sin retning: momsen, der lægges til, og IRPF-tilbageholdelsen, der trækkes fra.
- Moms på 21 %: udlejning af lokaler er underlagt standardsatsen, og udlejeren indbetaler den med Modelo 303.
- Tilbageholdelse på 19 %: hvis lejeren er en virksomhed eller en selvstændig, tilbageholder denne som hovedregel 19 % af grundlaget og indbetaler det selv til skattemyndighederne. Der er undtagelser, for eksempel når den årlige leje betalt til samme udlejer ikke overstiger 900 €.
- Privat lejer: moms ja, tilbageholdelse nej.
Et eksempel med en leje på 1.000 € om måneden og en lejer, der er et selskab:
| Post | Beløb |
|---|---|
| Beskatningsgrundlag | 1.000,00 € |
| Moms (21 %) | +210,00 € |
| IRPF-tilbageholdelse (19 %) | −190,00 € |
| Total at opkræve | 1.020,00 € |
Inquly foreslår skattebehandlingen ud fra ejendomstype og lejertype og foreslår 19 % tilbageholdelse, når kontraktens hovedlejer er en virksomhed. Du gennemgår satserne, før du udsteder: ingen faktura udgår uden dine skatteoplysninger (navn og NIF), og nummereringen er fortløbende og uden huller. Du finder mere baggrund i guiden til beskatning af udlejning.
Sådan fungerer det i Inquly, trin for trin
- Opret ejendommen med den relevante type: erhverv, kontor eller lager.
- Tilføj lejeren og angiv, om det er en privatperson eller en virksomhed, med NIF.
- Opret erhvervskontrakten med leje, depositum og datoer.
- Udsted fakturaen: vælg kontrakten, og Inquly udfylder beløbet, lejerens NIF og den foreslåede tilbageholdelse.
- Download pdf'en og registrér den som betalt, når betalingen kommer ind.
- Forbered kvartalet med rapporten til Modelo 303 og, i abonnementet Administrator, modellerne 347 og 390.
På siden om økonomifunktionen finder du detaljerne om fakturaer, udgifter og rapporter.
Skattemodeller, du får hjælp til at forberede
Ejeren af et lokale indgiver som regel Modelo 303 hvert kvartal og Modelo 390 som årlig momsoversigt. Hvis transaktionerne med samme kunde overstiger 3.005,06 € i løbet af året, kan ejeren også skulle indgive Modelo 347. Tilbageholdelsen angives af lejeren og ikke af dig.
I Inquly er rapporten til Modelo 303 tilgængelig fra abonnementet Udlejer, og modellerne 347 og 390 og SII-eksporten fra abonnementet Administrator. Det er støtterapporter: indgivelsen foretager du eller din rådgiver på Agencia Tributarias elektroniske kontor.
Hvis du også udlejer boliger
Du kan føre lokaler og boliger på samme konto. Hver kontrakt anvender sin egen regel for depositum og hver faktura sin egen momsbehandling, så en momsfritaget bolig og et momspligtigt lokale sameksisterer uden at blandes. Hvis din portefølje mest er til beboelse, så se løsningen til boligudlejning.
Skattereglerne har undtagelser og ændrer sig over tid; ved tvivlstilfælde bør du bekræfte behandlingen med din rådgiver, før du udsteder fakturaen.