Guida alla gestione di appartamenti turistici e affitti transitori
Che cosa ti serve per gestire un affitto turistico
Gestire un appartamento turistico significa tenere aggiornate tre cose: il calendario delle prenotazioni, l'ingresso e l'uscita di ogni ospite e gli incassi. Inquly le riunisce in un modulo di affitto vacanze, disponibile dal piano Gestore, pensato per proprietari e gestori che seguono le proprie abitazioni turistiche.
Prima dello strumento viene la normativa. L'affitto turistico è regolato soprattutto a livello autonomico: ogni comunità decide se ti serve una licenza, una dichiarazione responsabile o l'iscrizione a un registro turistico, e molti comuni aggiungono limitazioni proprie. Le regole cambiano spesso, quindi verifica sempre quelle della tua regione e del tuo comune.
Turistico o transitorio: non è lo stesso
Sono due figure diverse con regole diverse, e confonderle ha conseguenze.
- Abitazione a uso turistico: soggiorni brevi a scopo vacanziero, commercializzati su canali turistici. La LAU le esclude dal suo ambito quando sono soggette alla normativa turistica della loro comunità.
- Affitto transitorio: copre un'esigenza temporanea che non è l'abitazione principale, come un corso o un trasferimento di lavoro. La LAU lo considera locazione per uso diverso dall'abitativo, con una cauzione legale di due mensilità.
In Inquly, le prenotazioni turistiche vanno nel modulo vacanze e gli affitti transitori si gestiscono come contratto di tipo «transitorio», con la verifica della cauzione di uso diverso dall'abitativo.
Il registro unico delle locazioni
Il Real Decreto 1312/2024 ha creato un Registro Único de Arrendamientos per le locazioni di breve durata, con effetti dal 1° luglio 2025. A maggio e giugno 2026, varie sentenze del Tribunal Supremo hanno annullato in parte la regolamentazione della procedura di registrazione. Consulta la versione vigente nel BOE e la normativa della tua comunità prima di pubblicare annunci.
Come funziona il modulo vacanze, passo dopo passo
- Attiva l'immobile come vacanza e indica la tariffa a notte, settimanale o mensile, la tassa di pulizia, il soggiorno minimo e massimo e gli orari di ingresso e uscita.
- Registra ogni prenotazione con l'ospite, le date, il numero di persone e l'origine: diretta, Airbnb, Booking, Vrbo o altra. Inquly calcola le notti e avvisa se il soggiorno non rispetta i tuoi minimi o massimi.
- Blocca le date nel calendario quando l'abitazione non è disponibile.
- Fai il check-in: salva i dati di ogni viaggiatore (documento, nazionalità, data di nascita), la consegna delle chiavi e l'inventario.
- Incassa e registra i pagamenti, compresi quelli parziali e la cauzione; ogni incasso resta come entrata nelle tue finanze.
- Chiudi con il check-out: restituzione delle chiavi, danni nell'inventario e programmazione della pulizia.
Ospiti, comunicazione e registro dei viaggiatori
Il Real Decreto 933/2021 obbliga a registrare i dati dei viaggiatori: nome, data di nascita e documento di identità, quest'ultimo solo a partire dai 14 anni. Il modulo di check-in di Inquly ti avvisa se mancano dati di qualche ospite, anche se non ti blocca, perché a volte qualcuno arriva più tardi. La comunicazione alle autorità la fai tu attraverso il canale ufficiale.
Per la comunicazione con l'ospite, Inquly invia e-mail automatiche nei momenti chiave del soggiorno (prima dell'arrivo, il giorno dell'ingresso, quello dell'uscita e dopo) e ti permette di scrivergli dalla prenotazione stessa. Puoi disattivare le e-mail automatiche per immobile.
IVA nell'affitto turistico
Di regola, l'affitto turistico è esente da IVA, come quello di abitazione. Diventa tassato, normalmente al 10 %, quando si prestano servizi propri dell'ospitalità, come pulizia periodica durante il soggiorno, cambio della biancheria o reception. Nella configurazione di ogni immobile puoi indicare se presti quei servizi, perché il trattamento IVA delle sue fatture parta dal presupposto corretto. Se inoltre riscuoti una tassa di soggiorno, puoi annotarla in ogni prenotazione.
Quello che Inquly non fa (ancora)
Inquly oggi non si sincronizza con Airbnb, Booking né altre piattaforme: le prenotazioni si inseriscono a mano. Quell'integrazione è in sviluppo. Se ti serve un channel manager per distribuire la disponibilità tra i portali, per ora dovrai abbinarlo a un altro strumento.
Quale piano scegliere
Il modulo vacanze è nel piano Gestore (fino a 10 immobili vacanza) e nel piano Agenzia (senza limite di immobili vacanza). Puoi confrontarli nella pagina dei prezzi. Se le tue abitazioni si affittano soprattutto per mesi o per anni, guarda anche la soluzione per l'affitto abitativo.