Guida alla gestione dell'affitto di abitazione principale
Che cos'è la gestione dell'affitto abitativo
Gestire un affitto di abitazione principale significa concatenare bene quattro attività: scegliere l'inquilino, firmare un contratto conforme alla LAU, incassare ogni mese e rispettare gli obblighi fiscali. Inquly riunisce queste quattro attività in un'unica dashboard, così non dipendi da fogli di calcolo, cartelle e promemoria sul telefono.
Questo tipo di affitto è regolato dal Titolo II della Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, che tutela l'inquilino che vive nell'abitazione in modo permanente. Per questo il contratto, la cauzione e gli aumenti del canone hanno regole che conviene tenere sotto controllo fin dal primo giorno.
Che cosa richiede la LAU e come lo controlla Inquly
La LAU fissa i punti che causano più errori nella locazione abitativa: durata, cauzione e aggiornamento del canone. Inquly non sostituisce un consulente, ma ti avvisa quando qualcosa esce dall'ordinario.
Durata e proroghe
L'inquilino può prorogare il contratto anno per anno fino a cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica). Poi, se nessuno lo comunica nei termini, si proroga per altri tre anni. Dal piano Proprietario, Inquly invia avvisi via e-mail prima della scadenza di ogni contratto, perché tu decida in tempo se rinnovare o no.
Cauzione
La cauzione legale è di una mensilità di canone per le abitazioni, contro due per le locazioni a uso diverso. Quando crei il contratto, Inquly verifica che la cauzione corrisponda a quanto stabilisce la legge per il suo tipo e ti avvisa in caso contrario. Puoi anche annotare quando hai depositato la cauzione presso l'ente della tua comunità autonoma e il suo numero di registro. Trovi più dettagli nella guida sulla cauzione dell'affitto.
Aggiornamento del canone
Il canone si aggiorna solo se il contratto lo prevede, una volta all'anno. Per i contratti firmati dal 26 maggio 2023, dal 2025 l'indice di riferimento è l'IRAV dell'INE e non l'IPC. Inquly prepara le revisioni del canone all'anniversario del contratto e mostra un avviso quando l'indice inserito potrebbe non essere quello corretto. Lo spieghiamo passo dopo passo in come aumentare l'affitto legalmente.
Come funziona in Inquly, passo dopo passo
Iniziare richiede pochi minuti e non serve la carta per il piano Gratis.
- Registra l'abitazione con indirizzo, superficie e dati di base.
- Aggiungi l'inquilino con i suoi dati di contatto e documenti.
- Crea il contratto scegliendo il tipo (abitazione, stanza, transitorio o uso commerciale), il canone, la cauzione e le date.
- Registra gli incassi ogni mese e controlla quali ricevute sono in sospeso.
- Verifica la redditività con entrate e spese di ogni immobile.
Nella funzione contratti trovi il dettaglio di ciò che puoi fare con ogni contratto.
Fiscalità dell'affitto abitativo
L'affitto di abitazione principale è esente da IVA ai sensi dell'articolo 20.Uno.23º della Ley 37/1992 del IVA, con sfumature quando il conduttore è un'impresa. I canoni si dichiarano come reddito da capitale immobiliare nell'IRPF del proprietario, e le spese deducibili riducono ciò che viene tassato.
Inquly ti aiuta ad avere quel lavoro già fatto durante l'anno:
- Entrate e spese ordinate per immobile.
- Spese ricorrenti (condominio, assicurazione, IBI) registrate automaticamente dal piano Proprietario.
- Report finanziari ed esportazione in PDF per il tuo consulente.
Quale piano si adatta al tuo caso
| Situazione | Piano | Che cosa include |
|---|---|---|
| Un solo appartamento | Gratis | 1 immobile, inquilini illimitati, monitoraggio dei contratti |
| Più abitazioni proprie | Proprietario | Fino a 10 immobili, portale inquilino, promemoria di affitto |
| Gestisci abitazioni di terzi | Gestore | Fino a 30 immobili, report personalizzati, accesso API |
| Team o agenzia | Agenzia | Fino a 100 immobili, lavoro di squadra, white label |
Puoi confrontare tutti i limiti nella pagina dei prezzi.
Prima di iniziare
La normativa sulle abitazioni cambia di frequente e alcune regole, come il deposito della cauzione o le zone tese, dipendono dalla tua comunità autonoma. Usa Inquly per avere i dati in ordine e le scadenze sotto gli occhi, e consulta un professionista quando un caso concreto lo richieda.