Guida per affittare locali, uffici e capannoni
Che cosa cambia affittando un immobile commerciale
Affittare un locale, un ufficio o un capannone non assomiglia ad affittare un appartamento: bisogna fatturare con IVA, spesso applicare una ritenuta IRPF e tenere i modelli trimestrali del fisco. Inquly calcola quelle imposte in ogni fattura e prepara i report perché tu arrivi a ogni trimestre con i conti a posto.
Questi contratti sono locazioni per uso diverso da quello abitativo ai sensi della Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Sono regolati prima da quanto pattuito dalle parti, poi dal Titolo III della LAU e, in via suppletiva, dal Código Civil.
Che cosa stabilisce la LAU per l'uso diverso dall'abitativo
La legge lascia molto margine alle parti, quindi il contratto è ciò che conta. Tuttavia, ci sono regole da tenere presenti.
Durata, canone e lavori
Non c'è una durata minima legale: il termine, le proroghe, l'aggiornamento del canone e chi paga i lavori si fissano nel contratto. Se non si pattuisce nulla, si applicano le regole del Titolo III, per esempio sulla cessione del contratto o sull'indennità all'inquilino in alcuni casi.
Cauzione di due mensilità
La cauzione legale in contanti è di due mensilità di canone, contro una per le abitazioni. Quando crei un contratto di tipo commerciale, Inquly verifica che la cauzione corrisponda a quelle due mensilità e ti avvisa in caso contrario.
IVA e ritenuta IRPF nella fattura dell'affitto
Una fattura di affitto di un locale di solito riporta due imposte che vanno in senso contrario: l'IVA, che si somma, e la ritenuta IRPF, che si sottrae.
- IVA al 21 %: la locazione di locali è soggetta all'aliquota generale, e il proprietario la versa con il Modelo 303.
- Ritenuta del 19 %: se l'inquilino è un'impresa o un professionista, trattiene di regola il 19 % della base e la versa lui al fisco. Ci sono eccezioni, come quando il canone annuo pagato allo stesso locatore non supera 900 €.
- Inquilino privato: IVA sì, ritenuta no.
Un esempio con un canone di 1.000 € al mese e un inquilino che è una società:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Base imponibile | 1.000,00 € |
| IVA (21 %) | +210,00 € |
| Ritenuta IRPF (19 %) | −190,00 € |
| Totale da incassare | 1.020,00 € |
Inquly propone il trattamento fiscale in base al tipo di immobile e al tipo di inquilino, e suggerisce il 19 % di ritenuta quando l'inquilino principale del contratto è un'impresa. Tu rivedi le aliquote prima di emettere: nessuna fattura esce senza i tuoi dati fiscali (nome e NIF), e la numerazione è progressiva e senza buchi. Trovi più contesto nella guida alla fiscalità degli affitti.
Come funziona in Inquly, passo dopo passo
- Registra l'immobile con il tipo che gli corrisponde: commerciale, ufficio o magazzino.
- Aggiungi l'inquilino indicando se è un privato o un'azienda, con il suo NIF.
- Crea il contratto di uso commerciale con canone, cauzione e date.
- Emetti la fattura: scegli il contratto e Inquly compila l'importo, il NIF dell'inquilino e la ritenuta suggerita.
- Scarica il PDF e registralo come incassato quando arriva il pagamento.
- Prepara il trimestre con il report del Modelo 303 e, nel piano Gestore, i modelli 347 e 390.
Nella funzione finanze trovi il dettaglio di fatture, spese e report.
Modelli fiscali che ti aiuta a preparare
Il proprietario di un locale di solito presenta il Modelo 303 ogni trimestre e il 390 come riepilogo annuale dell'IVA. Se le sue operazioni con uno stesso cliente superano 3.005,06 € nell'anno, può anche dover presentare il Modelo 347. La ritenuta la dichiara l'inquilino, non tu.
In Inquly, il report del Modelo 303 è disponibile dal piano Proprietario, e i modelli 347 e 390 e l'esportazione SII dal piano Gestore. Sono report di supporto: la presentazione la fai tu o il tuo consulente nella sede elettronica della Agencia Tributaria.
Se affitti anche abitazioni
Puoi gestire locali e abitazioni nello stesso account. Ogni contratto applica la propria regola di cauzione e ogni fattura il proprio trattamento IVA, quindi un'abitazione esente e un locale con IVA convivono senza mescolarsi. Se il tuo portafoglio è soprattutto residenziale, guarda la soluzione per l'affitto abitativo.
Le regole fiscali hanno eccezioni e cambiano nel tempo; in caso di dubbio, conferma con il tuo consulente il trattamento prima di emettere la fattura.