Veiledning for utleie av lokaler, kontorer og lagerbygg
Hva som endrer seg ved utleie av en næringseiendom
Å leie ut et lokale, et kontor eller et lagerbygg ligner ikke på å leie ut en leilighet: du må fakturere med MVA, ofte bruke IRPF-kildeskatt og føre de kvartalsvise skjemaene til skattemyndighetene. Inquly beregner disse skattene på hver faktura og forbereder rapportene slik at du kommer til hvert kvartal med tallene på plass.
Disse kontraktene er leieforhold til annen bruk enn bolig etter lov 29/1994 om byleie. De reguleres først av det partene avtaler, deretter av Tittel III i LAU og, subsidiært, av den spanske sivilloven (Código Civil).
Hva LAU fastsetter for annen bruk enn bolig
Loven gir partene stort spillerom, så kontrakten er det som gjelder. Likevel er det regler det er lurt å ha i bakhodet.
Varighet, leie og arbeider
Det finnes ingen lovfestet minstevarighet: fristen, forlengelsene, reguleringen av leien og hvem som betaler for arbeidene fastsettes i kontrakten. Hvis ingenting er avtalt, gjelder reglene i Tittel III, for eksempel om overdragelse av kontrakten eller erstatning til leietakeren i noen tilfeller.
Depositum på to månedsleier
Det lovfestede depositumet i kontanter er to månedsleier, mot én for bolig. Når du oppretter en kontrakt av næringstype, kontrollerer Inquly at depositumet tilsvarer de to månedsleiene og varsler deg hvis det ikke gjør det.
MVA og IRPF-kildeskatt på utleiefakturaen
En faktura for utleie av lokale har vanligvis to skatter som går i motsatt retning: MVA, som legges til, og IRPF-kildeskatt, som trekkes fra.
- MVA på 21 %: utleie av lokaler er underlagt den generelle satsen, og utleieren innbetaler den med Modelo 303.
- Kildeskatt på 19 %: hvis leietakeren er et foretak eller en næringsdrivende, trekker vedkommende som hovedregel 19 % av grunnlaget og innbetaler den selv til skattemyndighetene. Det finnes unntak, som når årsleien betalt til samme utleier ikke overstiger 900 €.
- Privat leietaker: MVA ja, kildeskatt nei.
Et eksempel med en leie på 1 000 € i måneden og en leietaker som er et selskap:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Skattegrunnlag | 1 000,00 € |
| MVA (21 %) | +210,00 € |
| IRPF-kildeskatt (19 %) | −190,00 € |
| Totalt til utbetaling | 1 020,00 € |
Inquly foreslår skattebehandlingen ut fra eiendomstypen og leietakertypen, og foreslår 19 % kildeskatt når kontraktens hovedleietaker er et foretak. Du går gjennom satsene før du utsteder: ingen faktura sendes uten skatteopplysningene dine (navn og NIF), og nummereringen er fortløpende og uten hull. Du finner mer sammenheng i veiledningen om beskatning av utleie.
Slik fungerer det i Inquly, trinn for trinn
- Registrer eiendommen med riktig type: næring, kontor eller lager.
- Legg til leietakeren og angi om vedkommende er privatperson eller foretak, med NIF.
- Opprett næringskontrakten med leie, depositum og datoer.
- Utsted fakturaen: velg kontrakten, og Inquly fyller ut beløpet, leietakerens NIF og den foreslåtte kildeskatten.
- Last ned PDF-en og registrer den som betalt når betalingen kommer inn.
- Forbered kvartalet med rapporten for Modelo 303 og, i Forvalter-abonnementet, Modelo 347 og 390.
I økonomifunksjonen finner du detaljene om fakturaer, utgifter og rapporter.
Skjemaer til skattemyndighetene som Inquly hjelper deg å forberede
Eieren av et lokale leverer vanligvis Modelo 303 hvert kvartal og 390 som årlig MVA-sammendrag. Hvis transaksjonene med samme kunde overstiger 3 005,06 € i året, kan vedkommende også måtte levere Modelo 347. Kildeskatten oppgis av leietakeren, ikke av deg.
I Inquly er rapporten for Modelo 303 tilgjengelig fra Utleier-abonnementet, og Modelo 347 og 390 og SII-eksporten fra Forvalter-abonnementet. Dette er støtterapporter: innsendingen gjør du eller forvalteren din på det elektroniske kontoret til Agencia Tributaria.
Hvis du også leier ut boliger
Du kan føre lokaler og boliger på samme konto. Hver kontrakt bruker sin egen depositumsregel og hver faktura sin egen MVA-behandling, så en fritatt bolig og et lokale med MVA lever side om side uten å blandes. Hvis porteføljen din for det meste er bolig, se løsningen for boligutleie.
Skattereglene har unntak og endres over tid; ved et tvilstilfelle bør du bekrefte behandlingen med rådgiveren din før du utsteder fakturaen.