Huurcontract volgens de LAU: wat het in 2026 moet bevatten

In het kort

• Een woninghuurcontract conform de LAU identificeert de partijen en de woning, en legt de looptijd, de huur en de wijze van betaling, het aanpassingsbeding (met de IRAV als plafond), de waarborgsom en de garanties vast.
• De minimale looptijd is vijf jaar (zeven als de verhuurder een rechtspersoon is), en de huurder kan na zes maanden opzeggen met dertig dagen opzegtermijn.
• Het energie-efficiëntiecertificaat moet aan de huurder ter beschikking worden gesteld, en het is verstandig een inventaris en foto's bij te voegen.
• De kosten van vastgoedbemiddeling en van het opstellen van het contract mogen niet op de huurder worden verhaald. Controleer na de hervormingen van oktober 2026 elk eerder sjabloon.

De huurovereenkomst is de hoeksteen van elke huurrelatie. Een goed opgesteld document, conform de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), beschermt de belangen van beide partijen en voorkomt de meeste conflicten die tijdens de huur kunnen ontstaan. De essentiële elementen kennen is onmisbaar voor zowel eigenaren als huurders.

Identificatie van de partijen en de woning

Elk contract moet beginnen met de volledige identificatie van verhuurder en huurder: volledige naam, identiteitsdocument en huidig adres. Wanneer een van de partijen via een vertegenwoordiger handelt, moeten ook de gegevens van de gevolmachtigde en de verwijzing naar de volmacht worden vermeld.

De verhuurde woning vraagt een nauwkeurige beschrijving: volledig adres met kadastraal referentienummer, bruikbare oppervlakte en detail van de inbegrepen bijruimtes, zoals bergingen of parkeerplaatsen. De regelgeving (Real Decreto 390/2021) eist bovendien dat het energie-efficiëntiecertificaat beschikbaar is en aan de nieuwe huurder ter beschikking wordt gesteld.

Looptijd en verlengingen

De LAU stelt een minimale looptijd van vijf jaar vast wanneer de verhuurder een natuurlijke persoon is, die wordt verlengd tot zeven jaar als het een rechtspersoon is. Gedurende die periode heeft de huurder het recht in de woning te blijven, ook als het contract voor een kortere termijn is gesloten, tenzij hij ten minste dertig dagen van tevoren meedeelt niet te willen verlengen.

Zodra de minimale periode is verstreken, wordt het contract, als geen van beide partijen meedeelt niet te willen verlengen, verlengd met periodes van een jaar tot maximaal drie extra jaren. Om verlenging te voorkomen moet de eigenaar vier maanden van tevoren opzeggen en de huurder twee. Houd er rekening mee dat het Real Decreto-ley 28/2026 voorziet in een wijziging van dit regime vanaf 15 november 2026 (stilzwijgende verlengingen van vijf jaar, opzegtermijn van zes maanden voor de verhuurder en in sommige gevallen een vergoeding), en dat er in gespannen gebieden buitengewone verlengingen zijn op verzoek van de huurder.

Ook de oude seizoenscontracten zijn veranderd. Na het Real Decreto-ley 29/2026 regelt de LAU de tijdelijke woonverhuur: die vereist een reële en aantoonbare reden voor de verplaatsing van de huurder, uitdrukkelijk in het contract vermeld, en een looptijd van meer dan eenendertig dagen en in de regel niet langer dan twaalf maanden; ontbreekt de reden, dan wordt het contract behandeld als een hoofdverblijfcontract. Seizoenscontracten die vóór 8 oktober 2026 zijn gesloten, volgen tot hun einde hun vorige regime. Sommige autonome regio's hebben bovendien eigen regels.

De huur en de aanpassing ervan

Het contract moet duidelijk het bedrag van de maandhuur vermelden, de datum waarop die moet worden betaald — tenzij anders overeengekomen, binnen de eerste zeven dagen van de maand — en de wijze van betaling. De LAU bepaalt dat de betaling, behoudens uitzonderingen, elektronisch gebeurt en dat de verhuurder geen vooruitbetaling van meer dan één maand mag eisen. Het is aan te raden de gegevens op te nemen van de bankrekening waarop de betalingen worden gedaan.

Het aanpassingsbeding voor de huur verdient bijzondere aandacht. Het moet de index vermelden die wordt toegepast en het moment waarop de herziening plaatsvindt. Volgens artikel 18 van de LAU wordt, als de aanpassing is overeengekomen zonder de index te specificeren, de referentie-index van het INE (IRAV) toegepast, en mag de jaarlijkse verhoging in elk geval niet hoger zijn dan de verandering ervan. Zonder dit beding kan de eigenaar de huur gedurende de looptijd van het contract niet aanpassen.

Als je wilt dat de huurder algemene kosten van de woning draagt, zoals VvE-kosten, moet de afspraak schriftelijk worden vastgelegd met vermelding van het jaarbedrag. Na het Real Decreto-ley 29/2026 mogen de belastingen op de woning niet aan de huurder worden opgelegd, behalve wanneer hij zelf de belastingplichtige is.

Waarborgsommen en garanties

De wet verplicht de huurder bij woninghuur een waarborgsom te betalen gelijk aan één maand huur. Daarnaast kan een aanvullende garantie van maximaal twee maanden worden overeengekomen in contracten tot vijf jaar (zeven als de verhuurder een rechtspersoon is), wat in totaal maximaal drie maanden oplevert; bij tijdelijke woonverhuur mag de aanvullende garantie niet meer dan één maand bedragen, en mag de huurder in geen geval worden verplicht een verzekering tegen wanbetaling af te sluiten.

Het contract moet het bedrag van de waarborgsom vermelden, die de verhuurder moet storten bij de bevoegde instantie van de autonome regio binnen de termijn die de regelgeving van zijn regio bepaalt.

Bepalingen over het gebruik van de woning

Het is verstandig bepalingen op te nemen die het gebruik van de woning regelen, waarbij duidelijk wordt gemaakt dat ze bestemd is om te voorzien in de permanente woonbehoefte van de huurder en zijn gezin. Wat het onderhoud betreft, moet de huurder de woning in goede staat houden en de kleine reparaties door gewoon gebruik voor zijn rekening nemen.

Het verbod om zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar werkzaamheden uit te voeren beschermt de integriteit van de woning. Evenzo voorkomt het beding dat gehele of gedeeltelijke onderverhuur zonder uitdrukkelijke toestemming verbiedt ongewenste situaties.

Opzeggingsbeding: De huurder kan het contract opzeggen nadat zes maanden sinds de start zijn verstreken, door dit ten minste dertig dagen van tevoren aan de verhuurder mee te delen.

Na het Real Decreto-ley 29/2026 geeft die opzegging de verhuurder geen recht op schadevergoeding, en bij tijdelijke woonverhuur kan de huurder na een maand opzeggen, met tien dagen opzegtermijn.

Aanvullende documentatie

Bij het contract is het verstandig een gedetailleerde inventaris van de inbegrepen meubels en inboedel te voegen, gedateerde foto's die de staat van de woning bij de aanvang van de huur documenteren, het energie-efficiëntiecertificaat, het bewoonbaarheidscertificaat (cédula de habitabilidad) als de autonome regio dat eist en een kopie van de laatste IBI-aanslag waarmee het kadastrale referentienummer kan worden gecontroleerd.

Deze documentatie is fundamenteel om eventuele meningsverschillen aan het einde van het contract op te lossen, vooral rond de teruggave van de waarborgsom. Aan het einde eist de LAU bovendien een door beide partijen ondertekend document bij het einde van de huur dat de staat van de woning vastlegt.

Registratie van het contract

Inschrijving in het Registro de la Propiedad (Spaans kadaster en hypotheekregister) is vrijwillig en niet nodig om het contract geldig te laten zijn. Als je het wilt inschrijven, bijvoorbeeld om de werking tegenover derden te versterken, raadpleeg dan een professional, want artikel 7 van de LAU, dat dit regelde, is in oktober 2026 hervormd. Fiscaal zijn woninghuurovereenkomsten voor stabiel en permanent gebruik vrijgesteld van de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Officiële bronnen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (geconsolideerde tekst, BOE): looptijd, huur, kosten, opzegging en waarborgsom.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): tijdelijke woonverhuur, kosten en garanties.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): verlengingsregime.
• Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética (geconsolideerde tekst, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (geconsolideerde tekst, BOE): artikel 45, vrijstelling van woninghuur.

Hulpmiddelen zoals Inquly stellen je in staat contracten te genereren op basis van sjablonen, de bepalingen aan te passen aan de behoeften van elke huur, alle bijbehorende documentatie veilig op te slaan en vervaldata en verlengingen te beheren zonder het risico iets te vergeten. Omdat de LAU in 2026 meerdere keren is gewijzigd, is het verstandig elk sjabloon door een professional te laten controleren voordat je tekent. Een goed opgesteld contract is de beste garantie voor een huurrelatie zonder verrassingen.