Guide för uthyrning av lokaler, kontor och industrilokaler
Vad som förändras när man hyr ut en kommersiell fastighet
Att hyra ut en lokal, ett kontor eller en industrilokal liknar inte att hyra ut en lägenhet: man måste fakturera med moms, ofta tillämpa en IRPF-källskatt och sköta Haciendas kvartalsmodeller. Inquly beräknar de skatterna på varje faktura och förbereder rapporterna så att du kommer till varje kvartal med siffrorna i ordning.
Dessa avtal är hyresförhållanden för annan användning än bostad enligt Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. De styrs först av det parterna avtalar, därefter av Título III i LAU och som komplement av Código Civil.
Vad LAU föreskriver för annan användning än bostad
Lagen ger parterna stort utrymme, så avtalet är det som gäller. Ändå finns det regler som är bra att ha i åtanke.
Löptid, hyra och arbeten
Det finns ingen lagstadgad minimilöptid: tidsfristen, förlängningarna, uppräkningen av hyran och vem som betalar arbetena fastställs i avtalet. Om inget avtalas tillämpas reglerna i Título III, till exempel om överlåtelse av avtalet eller ersättning till hyresgästen i vissa fall.
Deposition på två månadshyror
Den lagstadgade depositionen i kontanter är två månadshyror, mot en för bostad. När du skapar ett avtal av kommersiell typ kontrollerar Inquly att depositionen motsvarar de två månadshyrorna och varnar dig om den inte gör det.
Moms och IRPF-källskatt på hyresfakturan
En hyresfaktura för en lokal har oftast två skatter som rör sig i motsatt riktning: momsen, som läggs till, och IRPF-källskatten, som dras av.
- Moms på 21 %: uthyrning av lokaler omfattas av den allmänna satsen, och hyresvärden betalar in den med Modelo 303.
- Källskatt på 19 %: om hyresgästen är ett företag eller en yrkesutövare innehåller den som huvudregel 19 % av basen och betalar in det själv till Hacienda. Det finns undantag, som när den årliga hyran som betalas till samma hyresvärd inte överstiger 900 €.
- Hyresgäst som är privatperson: moms ja, källskatt nej.
Ett exempel med en hyra på 1 000 € i månaden och en hyresgäst som är ett bolag:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Skattebas | 1 000,00 € |
| Moms (21 %) | +210,00 € |
| IRPF-källskatt (19 %) | −190,00 € |
| Totalt att ta emot | 1 020,00 € |
Inquly föreslår skattebehandlingen utifrån fastighetstypen och hyresgästtypen, och föreslår 19 % källskatt när avtalets huvudhyresgäst är ett företag. Du granskar satserna innan du utfärdar: ingen faktura skickas utan dina skatteuppgifter (namn och NIF), och numreringen är löpande och utan luckor. Mer sammanhang finns i guiden om beskattning av uthyrning.
Så fungerar det i Inquly, steg för steg
- Lägg upp fastigheten med motsvarande typ: kommersiell, kontor eller lager.
- Lägg till hyresgästen och ange om den är privatperson eller företag, med sin NIF.
- Skapa avtalet för kommersiell användning med hyra, deposition och datum.
- Utfärda fakturan: välj avtalet och Inquly fyller i beloppet, hyresgästens NIF och den föreslagna källskatten.
- Ladda ned PDF:en och registrera den som betald när betalningen kommer in.
- Förbered kvartalet med rapporten för Modelo 303 och, i abonnemanget Förvaltare, modellerna 347 och 390.
I ekonomifunktionen finns detaljerna om fakturor, kostnader och rapporter.
Modeller från Hacienda som Inquly hjälper dig att förbereda
Ägaren till en lokal lämnar vanligtvis in Modelo 303 varje kvartal och 390 som årlig momssammanfattning. Om transaktionerna med samma kund överstiger 3 005,06 € under året kan hen också behöva lämna in Modelo 347. Källskatten deklareras av hyresgästen, inte av dig.
I Inquly finns rapporten för Modelo 303 från abonnemanget Hyresvärd, och modellerna 347 och 390 samt SII-exporten från abonnemanget Förvaltare. Det är stödrapporter: inlämningen gör du eller din förvaltare på Agencia Tributarias elektroniska kontor.
Om du också hyr ut bostäder
Du kan sköta lokaler och bostäder på samma konto. Varje avtal tillämpar sin egen depositionsregel och varje faktura sin egen momsbehandling, så en undantagen bostad och en lokal med moms samsas utan att blandas ihop. Om din portfölj mest är bostäder, se lösningen för bostadsuthyrning.
Skattereglerna har undantag och ändras över tid; vid ett tveksamt fall, bekräfta behandlingen med din rådgivare innan du utfärdar fakturan.