So berechnen Sie die Rendite einer Mietimmobilie

Kurz gesagt

• Bruttorendite = jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis × 100. Sie eignet sich für schnelle Vergleiche, ignoriert aber die Kosten.
• Nettorendite = (jährliche Einnahmen − jährliche Ausgaben) ÷ Investition × 100. Sie ist aussagekräftiger, wenn die Investition die Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Grundbuch, Renovierung) umfasst und Monate ohne Mieter abgezogen werden.
• Cash-on-Cash = jährlicher Cashflow nach der Hypothekenrate ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Dies ist die nützliche Kennzahl, wenn Sie mit Finanzierung kaufen.
• Keine dieser Berechnungen berücksichtigt die IRPF (spanische Einkommensteuer): Das Endergebnis hängt auch davon ab, wie die Mieteinkünfte besteuert werden.

Bevor Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, sollte jeder Investor die potenzielle Rendite genau analysieren. Diese Berechnung zeigt nicht nur, ob sich die Investition lohnt, sondern ermöglicht auch, verschiedene Gelegenheiten zu vergleichen und Entscheidungen auf Basis objektiver Daten statt aus dem Bauchgefühl zu treffen.

Wenn Sie nicht von Hand rechnen möchten: Der Mietrendite-Rechner wendet diese Formeln auf Ihre Zahlen an.

Bruttorendite: die erste Kennzahl

Die Bruttorendite liefert eine erste schnelle Annäherung an die Rendite einer Immobilieninvestition. Sie wird berechnet, indem man die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie teilt und das Ergebnis mit hundert multipliziert, um den Prozentsatz zu erhalten.

Ein konkretes Beispiel: Wenn Sie eine Wohnung für 150.000 Euro kaufen und für 750 Euro monatlich vermieten, betragen Ihre jährlichen Einnahmen 9.000 Euro. Die Bruttorendite ergibt sich aus 9.000 geteilt durch 150.000, also 6 Prozent. Dieser Prozentsatz dient als erste Orientierung, bildet die tatsächliche Rendite aber nicht ab, weil er alle mit der Immobilie verbundenen Kosten ausblendet. Außerdem berechnen viele Investoren ihn auf Basis der Gesamtinvestition – Preis plus Steuern beim Kauf (ITP oder IVA und AJD, je nach Fall), Notar, Grundbuch und Renovierung –, was eine niedrigere, aber aussagekräftigere Zahl ergibt.

Nettorendite: der realistische Blick

Die Nettorendite bezieht die Kosten in die Berechnung ein und liefert ein deutlich genaueres Bild davon, was Sie tatsächlich verdienen. Von den jährlichen Einnahmen müssen Sie die IBI (spanische Grundsteuer), die Wohngebäudeversicherung, die Gemeinschaftskosten, die regelmäßige Instandhaltung, unvorhergesehene Reparaturen, Leerstandszeiten zwischen zwei Mietern und die Verwaltungsgebühren abziehen, falls Sie die Verwaltung abgeben.

Wir bleiben beim vorigen Beispiel: Wenn diese Kosten zusammen 2.000 Euro pro Jahr betragen, liegt Ihr Nettogewinn bei 7.000 Euro. Die Nettorendite ergibt sich dann aus 7.000 geteilt durch 150.000, also 4,67 Prozent. Der Unterschied von fast eineinhalb Punkten gegenüber der Bruttorendite zeigt, warum es entscheidend ist, alle Kosten zu berücksichtigen. Bedenken Sie, dass diese Zahl vor Steuern gilt: Mieteinkünfte unterliegen der IRPF, mit abzugsfähigen Ausgaben und – bei Wohnraum – einer Minderung, deren Prozentsatz vom Datum und den Bedingungen des Vertrags abhängt.

Cash-on-Cash Return: wenn eine Hypothek im Spiel ist

Für Investoren, die den Kauf mit einer Hypothek finanzieren, gibt es eine noch aussagekräftigere Kennzahl: die Rendite auf das eingesetzte Kapital, bekannt als Cash-on-Cash Return. Diese Kennzahl misst die tatsächliche Rendite des Geldes, das Sie aus eigener Tasche eingesetzt haben – nicht die des gesamten Immobilienpreises.

Wenn Sie die Wohnung für 150.000 Euro mit einer Anzahlung von zwanzig Prozent kaufen, beträgt Ihr anfänglicher Eigenanteil 30.000 Euro. Angenommen, die jährliche Hypothekenrate beläuft sich auf 6.000 Euro und Ihre Nettoeinnahmen betragen 7.000 Euro, dann ist der positive Cashflow 1.000 Euro pro Jahr. Der Cash-on-Cash Return ergibt sich aus 1.000 geteilt durch 30.000, also 3,33 Prozent auf Ihr tatsächlich eingesetztes Kapital. In der Praxis umfasst Ihr anfänglicher Eigenanteil auch die Kaufnebenkosten, die in diesem Beispiel der Einfachheit halber weggelassen wurden; rechnen Sie sie hinzu, sinkt der Prozentsatz.

Kennzahl	Formel	Nutzen
Bruttorendite	Einnahmen / Kaufpreis	Schneller Vergleich
Nettorendite	(Einnahmen - Ausgaben) / Kaufpreis	Realistischer Blick
Cash-on-Cash	Cashflow / eingesetztes Kapital	Bei Finanzierung

Faktoren, die die Rendite beeinflussen

Die Lage der Immobilie bestimmt maßgeblich sowohl den Kaufpreis als auch das Mietpotenzial. Zentrale Lagen bieten meist höhere Mieten, aber auch höhere Kaufpreise, während Randlagen relativ bessere Renditen liefern können, allerdings bei höherer Mieterfluktuation.

Auch die Art der Immobilie spielt eine Rolle: Kleine Wohnungen haben oft eine bessere Rendite als große, weil die Miete pro Quadratmeter höher ist. Alter und Erhaltungszustand wirken sich sowohl auf den Kaufpreis als auch auf die Instandhaltungskosten aus, die auf Sie zukommen.

So verbessern Sie die Rendite Ihrer Investition

Leerstandszeiten zu verkürzen ist eine der wirksamsten Strategien, um die Rendite zu steigern. Ein gutes Verhältnis zu den Mietern, eine rasche Bearbeitung von Schadensmeldungen und wettbewerbsfähige Konditionen fördern langfristige Mietverhältnisse und senken die Kosten für die Suche nach neuen Mietern.

Wer die Fixkosten durch eine regelmäßige Überprüfung von Versicherungen und Dienstleistungsverträgen optimiert, kann erheblich sparen. Vorbeugende Instandhaltung verhindert teure Reparaturen, die die Rendite schmälern. Und die Miete anzupassen, wenn es zulässig ist – innerhalb der gesetzlichen Grenzen –, verhindert, dass Geld liegen bleibt: Während der Vertragslaufzeit ist die jährliche Anpassung nur zulässig, wenn sie vereinbart wurde, und darf die Veränderung des Referenzindex des INE (IRAV) nicht überschreiten; in angespannten Wohnungsmarktgebieten ist außerdem die Miete bei neuen Verträgen begrenzt.

Offizielle Quellen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolidierter Text, BOE): Artikel 17 und 18 zur Miete und ihrer Anpassung.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), aktuelle Daten (INE).
• Ley 35/2006 del IRPF (konsolidierter Text, BOE): Besteuerung der Einkünfte aus Immobilienvermögen.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria).

Werkzeuge wie Inquly erleichtern die Verfolgung all dieser Faktoren: Sie können Einnahmen und Ausgaben jeder Immobilie erfassen, die tatsächliche Rendite jedes Objekts berechnen, Vergleichsberichte erstellen und Verbesserungspotenziale erkennen. Entscheidungen auf Grundlage realer Daten machen den Unterschied zwischen einer mittelmäßigen und einer wirklich rentablen Investition.