So lesen Sie das Ergebnis des Rechners
Der Rechner liefert fünf Kennzahlen. Jede beantwortet eine andere Frage, und keine genügt für sich allein.
Bruttorendite: zum Vergleichen von Anzeigen
Sie ist die Miete von zwölf Monaten geteilt durch den Kaufpreis. Sie berücksichtigt weder Ausgaben noch Leerstandszeiten, und deshalb ist sie die Kennzahl, die üblicherweise in Anzeigen und Berichten auftaucht. Nutzen Sie sie, um Wohnungen nach demselben Maßstab miteinander zu vergleichen, nicht um zu wissen, wie viel Sie verdienen werden.
Nettorendite: die, die für Entscheidungen zählt
Die Nettorendite geht von der Miete aus, die Sie tatsächlich erhalten (die Monate, die Sie als vermietet angeben), zieht davon die jährlichen Ausgaben ab und teilt durch die Gesamtinvestition: Preis plus Kaufsteuern, Notar, Grundbuch, Agentur und Renovierung. Es ist dieselbe Formel, die wir im Leitfaden So berechnen Sie die Rendite einer Vermietung erklären, mit zwei Anpassungen, die sie realitätsnäher machen: die Kaufnebenkosten und der Leerstand.
Zu den jährlichen Ausgaben gehören sinnvollerweise:
- IBI und Müllgebühr.
- Hausgeld der Eigentümergemeinschaft.
- Versicherungen: Hausrat und, falls abgeschlossen, Mietausfall.
- Instandhaltung und Reparaturen: eine jährliche Rücklage, auch wenn Sie in einem Jahr nichts ausgeben.
- Verwaltung, wenn Sie die Verwaltung abgeben.
Nettogewinn und Cashflow
Der jährliche Nettogewinn ist das, was von der eingenommenen Miete nach Abzug der Ausgaben bleibt. Vom monatlichen Cashflow wird zusätzlich die Hypothekenrate abgezogen. Er kann negativ sein, obwohl die Rendite positiv ist: Die Rate enthält die Tilgung des Kapitals, die keine Ausgabe ist, aber jeden Monat von Ihrem Konto abgeht.
Amortisation der Investition
Sie ist die Gesamtinvestition geteilt durch den jährlichen Nettogewinn: wie viele Jahre die Miete bräuchte, um zurückzuzahlen, was Sie eingesetzt haben, ohne Wertsteigerung der Wohnung und ohne Mieterhöhungen. Übersteigen die Ausgaben die Miete, zeigt der Rechner an, dass sie sich nicht amortisiert.
Was der Rechner nicht enthält
- Die IRPF. Die Mieteinkünfte werden in der Einkommensteuer versteuert, mit absetzbaren Ausgaben und, bei dauerhaft genutztem Wohnraum, einer Minderung, die vom Datum und den Bedingungen des Vertrags abhängt. Wir erklären das im Leitfaden zur Besteuerung der Vermietung.
- Die jährliche Mietanpassung, die bei Verträgen, die seit dem 26. Mai 2023 unterzeichnet wurden, dem Index IRAV des INE folgt. Wir erläutern sie im Artikel über den IPC und die Mietanpassung.
- Die Wertsteigerung der Wohnung.
Von der Berechnung zu den realen Daten
Eine Schätzung hilft, einen Kauf zu entscheiden. Ist die Wohnung bereits vermietet, ist es nützlich, mit dem zu messen, was Sie tatsächlich einnehmen und ausgeben. In Inquly aktualisiert jeder Zahlungseingang und jede Ausgabe, die Sie erfassen, die Rendite der Wohnung, und die Einnahmen und Ausgaben werden pro Wohnung erfasst und stehen zum Export bereit, wenn Sie die Steuererklärung vorbereiten. Sie sehen das auf der Seite zu Finanzen.