IPC und Mietanpassung 2026: der Index IRAV

Kurz gesagt

• Der IPC (spanischer Verbraucherpreisindex) ist nicht mehr die Standardreferenz für die Anpassung von Wohnraummieten: Seit 2025 veröffentlicht das INE den IRAV, einen eigens auf Grundlage des Gesetzes 12/2023 geschaffenen Index.
• Nach Artikel 18 der LAU (in der Fassung des Real Decreto-ley 29/2026) darf die jährliche Erhöhung die Veränderung des IRAV nicht überschreiten, und wenn der Vertrag eine Anpassung ohne Nennung eines Index vereinbart, gilt der IRAV.
• Ohne Anpassungsklausel im Vertrag darf die Miete nicht angepasst werden.
• Die angepasste Miete wird ab dem Monat nach der schriftlichen Mitteilung an den Mieter verlangt.

Jahrzehntelang war der Índice de Precios al Consumo (IPC) die wichtigste Referenz für die Anpassung von Mieten in Spanien. Die letzten Jahre haben jedoch bedeutende Änderungen des Rechtsrahmens gebracht, die jeder Eigentümer und Mieter kennen sollte, um seine Rechte korrekt auszuüben.

Um die Berechnung mit den neuesten INE-Daten durchzuführen, nutzen Sie den Rechner für die Mietanpassung.

Vom IPC zum neuen Referenzindex

Der allgemeine IPC misst die Preisveränderung eines repräsentativen Warenkorbs aus Gütern und Dienstleistungen, die ein durchschnittlicher Haushalt konsumiert. Dieser Warenkorb enthält volatile Elemente wie Energie und frische Lebensmittel, was von Monat zu Monat zu starken Schwankungen führen kann. Als die Inflation in die Höhe schoss, griff der Gesetzgeber deshalb ein, um unverhältnismäßige Mieterhöhungen zu verhindern.

Das Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnraum beauftragte das Instituto Nacional de Estadística (INE), einen spezifischen Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnraummietverträgen (IRAV) zu schaffen, der stabiler und vorhersehbarer sein soll als der IPC. Seit 2025 veröffentlicht das INE diesen Index, der als Obergrenze der jährlichen Anpassung der Wohnraummieten dient.

Der geltende Rechtsrahmen

Das Ley de Arrendamientos Urbanos legt fest, dass die Miete nur zu dem Datum angepasst werden darf, an dem sich jedes Vertragsjahr vollendet, dass die Anpassung ausdrücklich vereinbart sein muss und dass die angepasste Miete ab dem Monat nach ihrer schriftlichen Mitteilung fällig ist.

In den vergangenen Jahren gab es außerordentliche Grenzen für Erhöhungen: 2022 und 2023 wurde die Anpassung allgemein auf zwei Prozent und 2024 auf drei Prozent begrenzt, mit Nuancen je nach Art des Vermieters und dem, was die Parteien vereinbarten. Seit 2025 ist die Obergrenze die Veränderung des IRAV. Nach dem Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober (in Kraft seit dem 8. Oktober 2026) enthält die LAU diese Obergrenze ausdrücklich in ihrem Artikel 18 und dehnt sie auf Verträge aus, die vor dem Gesetz 12/2023 abgeschlossen wurden und bis dahin meist nach ihrer eigenen Klausel angepasst wurden. Wie jedes Real Decreto-ley muss es vom Congreso bestätigt werden, daher sollten Sie im BOE die zum Zeitpunkt jeder Anpassung geltende Fassung prüfen.

So berechnen Sie die Anpassung

Die Berechnung folgt einer einfachen Formel: Die neue Miete ergibt sich, indem die aktuelle Miete mit eins plus der durch hundert geteilten Indexveränderung multipliziert wird. Bei einer Miete von 850 Euro und einer Klausel, die auf den IPC verweist, mit einer hypothetischen Veränderung von 3,5 Prozent, ergäbe die Rechnung 879,75 Euro. Läge die Veränderung des IRAV zu diesem Zeitpunkt jedoch bei drei Prozent, dürfte nur eine Erhöhung bis 875,50 Euro angewandt werden.

Ist die Veränderung des vereinbarten Index negativ, könnte die Miete sinken, je nachdem, wie die Klausel formuliert ist. Manche Verträge enthalten „Nicht-Senkungs"-Klauseln; deren Gültigkeit und Reichweite sollten Sie im Einzelfall prüfen.

Beispiel (hypothetische Werte)	Aktuelle Miete	Vereinbarter Index	IRAV-Obergrenze	Neue Miete
Hohe Veränderung	850 €	3,5 %	3 %	875,50 €
Normale Veränderung	750 €	1,8 %	Wird nicht erreicht	763,50 €
Negative Veränderung	900 €	-0,5 %	—	895,50 €

Die Anpassungsklausel im Vertrag

Ohne eine spezifische Klausel, die die Anpassung erlaubt, hat der Eigentümer kein Recht, die Miete während der Laufzeit des Mietverhältnisses zu ändern. Eine gut formulierte Klausel sollte die Periodizität der Anpassung festlegen – normalerweise jährlich, zum Jahrestag des Vertrags –, den anwendbaren Referenzindex, den für die Berechnung maßgeblichen Monat und das Mitteilungsverfahren.

Musterklausel: Die Miete wird jährlich zum Datum jedes Vertragsjahrestags angepasst, unter Anwendung der jährlichen Veränderung des vom Instituto Nacional de Estadística veröffentlichten Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnraummietverträgen, wobei der zum Anpassungsdatum zuletzt veröffentlichte Wert zugrunde gelegt wird.

Förmliche Mitteilung an den Mieter

Die Mitteilung muss schriftlich erfolgen und das Datum der Mitteilung, die Bezeichnung des Vertrags (Datum und Adresse der Immobilie), die aktuelle Miete, den angewandten Index mit seinem genauen Wert, die berechnete neue Miete und das Datum enthalten, ab dem sie fällig wird. Verlangt der Mieter es, ist die Bescheinigung des INE beizufügen; das Gesetz lässt die Mitteilung auch durch einen Vermerk auf der Quittung der Vormonatsmiete zu.

Teilt der Eigentümer verspätet mit, kann die neue Miete erst ab dem Monat nach der Mitteilung verlangt werden. Ob die Differenzen der Vormonate nachgefordert werden können oder ob die Anpassung eines nicht mitgeteilten Vertragsjahres verloren geht, ist umstritten und hängt von der Klausel und der Auslegung der Gerichte ab: Klug ist es, stets rechtzeitig mitzuteilen.

Besondere Situationen

Verträge ohne Anpassungsklausel erlauben keine Änderung der Miete, es sei denn, es wird eine neue Vereinbarung mit dem Mieter getroffen: Die Miete bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert.

In als angespannt erklärten Gebieten ist die jährliche IRAV-Obergrenze dieselbe, doch es gibt zusätzliche Regeln zur Miete neuer Verträge (Artikel 17 der LAU) und zu den außerordentlichen Verlängerungen, zusätzlich zu den Vorschriften, die jede Autonome Gemeinschaft erlassen kann. Prüfen Sie die besondere Situation jedes Standorts.

Das erste Vertragsjahr erlaubt keinerlei Anpassung. Unabhängig davon, wann das Dokument unterzeichnet wurde, kann die erste Anpassung erst nach zwölf Monaten Laufzeit angewandt werden.

Das Recht des Mieters auf Widerspruch

Hält der Mieter die Anpassung für nicht rechtmäßig, kann er sie anfechten: wenn der Vertrag keine Anpassungsklausel enthält, wenn die Veränderung des IRAV überschritten wird, wenn die Berechnung Fehler enthält oder wenn nicht korrekt mitgeteilt wurde. Das Verfahren beginnt üblicherweise mit der schriftlichen Mitteilung der Meinungsverschiedenheit, gefolgt von der Aufforderung zu einer detaillierten Begründung. Besteht der Dissens fort, bietet die Mediation einen Lösungsweg, bevor als letztes Mittel die Gerichte angerufen werden.

Offizielle Quellen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolidierter Text, BOE): Artikel 18 und Disposición adicional undécima.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (konsolidierter Text, BOE): Auftrag an das INE und Regelung der älteren Verträge.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): aktuelle Fassung des Artikels 18 der LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), aktuelle Daten (INE).
• Índice de precios de consumo (IPC), aktuelle Daten (INE).

Um den fälligen Prozentsatz zu erfahren, nutzt der Rechner für die Mietanpassung die neuesten vom INE veröffentlichten Daten. Danach schlägt Ihnen die Vertragsverwaltung von Inquly für jede Anpassung als Datum den nächsten Jahrestag des Vertrags vor (nie vor dem ersten), berechnet die neue Miete mit dem von Ihnen angegebenen Index, wendet sie zu ihrem Datum automatisch an und hält sie in der Vertragshistorie zusammen mit den von Ihnen angehängten Unterlagen fest.