Mietkaution in Spanien: vollständige Vorschriften und Rückforderung

Kurz gesagt

• Bei der Wohnraummiete beträgt die gesetzliche Kaution eine Monatsmiete, in bar; bei Mietverhältnissen mit anderer Nutzung (zum Beispiel Gewerbe) zwei (Artikel 36 der LAU, des spanischen Mietgesetzes).
• Zusätzlich kann bei Wohnraumverträgen mit bis zu fünf Jahren Laufzeit (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) eine weitere Sicherheit von bis zu zwei Monatsmieten vereinbart werden; seit dem Real Decreto-ley 29/2026 darf vom Mieter nicht verlangt werden, eine Mietausfallversicherung abzuschließen.
• Die Kaution wird in den ersten fünf (oder sieben) Vertragsjahren nicht angepasst.
• Die Hinterlegung der Kaution bei der Stelle der Autonomen Gemeinschaft regelt jede Gemeinschaft selbst, und wird die Kaution nicht innerhalb eines Monats nach Schlüsselübergabe zurückgezahlt, wird der Restbetrag zum gesetzlichen Zinssatz verzinst.

Die Kaution ist eines der grundlegenden Elemente jedes Mietvertrags. Dieser Betrag, den der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses übergibt, dient als Sicherheit gegen mögliche Schäden oder Zahlungsrückstände, und ihre korrekte Handhabung vermeidet zahlreiche Konflikte am Ende des Vertragsverhältnisses.

Gesetzlich festgelegte Höhe

Das Ley de Arrendamientos Urbanos bestimmt die Höhe der Kaution je nach Art des Mietverhältnisses genau. Für Wohnungen entspricht die verpflichtende Kaution einer Monatsmiete. Die Parteien können zusätzlich eine weitere Sicherheit vereinbaren, die bei Wohnraumverträgen mit bis zu fünf Jahren Laufzeit (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) zwei Monatsmieten nicht überschreiten darf, was insgesamt höchstens drei ergibt. Nach der Reform durch das Real Decreto-ley 29/2026 darf die zusätzliche Sicherheit bei befristeten Wohnraummietverhältnissen eine Monatsmiete nicht überschreiten, und in keinem Fall darf vom Mieter der Abschluss einer Mietausfallversicherung verlangt werden.

Gewerbeflächen folgen einer anderen Regel: Die verpflichtende Kaution beträgt zwei Monatsmieten, und die LAU legt keine Obergrenze für zusätzliche Sicherheiten fest.

Die Pflicht zur Hinterlegung

Eine Pflicht, die viele Eigentümer nicht kennen oder ignorieren, ist die Notwendigkeit, die Kaution bei der zuständigen Stelle der Autonomen Gemeinschaft zu hinterlegen. In Madrid ist das die Agencia de Vivienda Social, in Katalonien das INCASÒL, und in den übrigen Gemeinschaften die Stelle, die ihre Vorschriften bestimmen. Jede Gemeinschaft legt Frist und Verfahren selbst fest, und manche sehen Sonderregelungen vor; die Nichteinhaltung kann Sanktionen nach sich ziehen, daher sollten Sie die Wohnungsbau-Website Ihrer Gemeinschaft konsultieren.

Zu den Unterlagen, die für die Hinterlegung üblicherweise verlangt werden, gehören eine Kopie des Mietvertrags, die Identifikationsdaten von Vermieter und Mieter, der genaue Kautionsbetrag und die Katasterreferenz der Immobilie. Den Hinterlegungsbeleg aufzubewahren ist wesentlich, um die Kaution nach Vertragsende zurückzuerhalten.

Anpassung während des Mietverhältnisses

Während der ersten fünf Vertragsjahre, bzw. der ersten sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, wird die Kaution nicht angepasst. Danach kann der Vermieter bei jeder Vertragsverlängerung verlangen, dass sie erhöht wird – oder der Mieter, dass sie verringert wird –, bis sie einer Monatsmiete der zu diesem Zeitpunkt geltenden Miete entspricht (zwei bei anderer Nutzung als Wohnraum). Betrug die ursprüngliche Kaution zum Beispiel 800 Euro und beträgt die geltende Miete bei der Verlängerung nach dem fünften Jahr 864 Euro, könnte der Vermieter 64 Euro mehr verlangen, um die Sicherheit anzupassen.

Wurde der Vertrag für mehr als fünf (oder sieben) Jahre vereinbart, richtet sich die Anpassung der Kaution für diesen darüber hinausgehenden Zeitraum nach dem, was die Parteien vereinbaren, und mangels Vereinbarung nach dem, was für die Mietanpassung vereinbart wurde.

Rückzahlung bei Vertragsende

Der Restbetrag der Kaution, der dem Mieter zurückzuzahlen ist, wird zum gesetzlichen Zinssatz verzinst, wenn ein Monat seit der Schlüsselübergabe verstreicht, ohne dass er erstattet wurde. Für die vollständige Rückzahlung muss sich die Wohnung in gutem Erhaltungszustand befinden, die Versorgungsleistungen müssen bezahlt, Mieten und Kosten abgerechnet und das Inventar in Ordnung sein.

Wann die Kaution einbehalten werden darf

Das Gesetz erlaubt dem Eigentümer, die Kaution unter bestimmten Umständen ganz oder teilweise einzubehalten. Schäden, die über die normale Abnutzung durch Gebrauch hinausgehen, ausstehende Mieten, unbezahlte Rechnungen für Versorgungsleistungen und Kosten für außergewöhnliche Reinigung können den Einbehalt rechtfertigen. Nicht einbehalten werden darf dagegen wegen der normalen Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch – etwa kleine Spuren an den Wänden oder der natürliche Verschleiß der Farbe –, noch wegen Reparaturen, die dem Eigentümer obliegen, oder wegen Mängeln, die schon vor dem Einzug des Mieters bestanden.

Die Bedeutung der Dokumentation

Sowohl zu Beginn als auch am Ende des Vertrags ist es entscheidend, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. Ein detailliertes Inventar der Möbel und Haushaltsgeräte, datierte Fotos aller Räume, die Ablesung der Zählerstände der Versorgungsleistungen und ein von beiden Parteien unterzeichnetes Übergabeprotokoll sind bei jeder Meinungsverschiedenheit grundlegende Beweismittel.

Zum Ende des Mietverhältnisses sollten Sie den Vorgang wiederholen: den aktuellen Zustand mit dem ursprünglichen Inventar vergleichen und jeden festgestellten Schaden fotografieren. Nach dem Real Decreto-ley 29/2026 verlangt die LAU, den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe schriftlich festzuhalten, in einem von beiden Parteien unterzeichneten Abschlussdokument; wird es nicht unterzeichnet oder enthält es keinerlei Schäden, wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, dass die Wohnung in gutem Zustand übergeben wurde. Diese Dokumentation schützt sowohl den Eigentümer als auch den Mieter.

Eine nicht zurückgezahlte Kaution einfordern

Zahlt der Eigentümer die Kaution nicht zurück, besteht der erste Schritt meist darin, eine außergerichtliche Aufforderung zu senden, zum Beispiel per Burofax, mit Angabe des Vertragsendes, der Bitte um Rückzahlung und einer angemessenen Frist dafür. Bleibt eine zufriedenstellende Antwort aus, ist eine Klage beim Juzgado de primera instancia möglich, wo die Kaution zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen und gegebenenfalls der Kosten verlangt werden kann.

Situation des Mieters	Üblicherweise erwogene Sicherheit
Feste Anstellung	Gesetzliche Kaution (1 Monat)
Selbstständig oder Freelancer	Kaution + zusätzliche Sicherheit
Student	Kaution + Bürgschaft der Eltern
Ohne festes Gehalt	Zusätzliche Sicherheit innerhalb der gesetzlichen Grenze oder vom Eigentümer abgeschlossene Mietausfallversicherung

Zusätzliche Sicherheiten

Neben der Kaution gibt es weitere Möglichkeiten, die Vertragserfüllung abzusichern. Die Bankbürgschaft bietet die Sicherheit eines Finanzinstituts; die Mietausfallversicherung, die der Eigentümer abschließt und bezahlt, deckt die Mieten gegen eine Jahresprämie ab; ein persönlicher Bürge haftet mit seinem Vermögen, subsidiär oder gesamtschuldnerisch, je nach Vereinbarung; und die zusätzliche Hinterlegung erhöht den übergebenen Betrag. Bei Wohnraum ist zu beachten, dass die gesetzliche Obergrenze der zusätzlichen Sicherheit auch diese Formen erfassen kann, weshalb es sich lohnt, jeden Fall zu prüfen.

Offizielle Quellen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolidierter Text, BOE): Artikel 36 zu Kaution und zusätzlichen Sicherheiten.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): Grenzen für zusätzliche Sicherheiten und Abschlussdokument des Mietverhältnisses.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (konsolidierter Text, BOE): Verfahren für die gerichtliche Geltendmachung.

Kautionen korrekt zu verwalten schützt die Interessen beider Parteien. Werkzeuge wie Inquly, um Kautionen zu erfassen, Fristen zu überwachen, Inventare und Fotos zu speichern und die Informationen zu jedem Mieter zu bündeln, erleichtern diese Aufgabe und verringern das Streitrisiko.