Rechte und Pflichten des Vermieters in Spanien

Kurz gesagt

• Der Vermieter hat das Recht, die vereinbarte Miete zu erhalten (und sie einmal im Jahr anzupassen, wenn der Vertrag dies vorsieht, mit der Obergrenze des IRAV), die Kaution und eine zusätzliche Sicherheit innerhalb der gesetzlichen Grenzen zu verlangen und die Wohnung in den von der LAU vorgesehenen Fällen zurückzuerhalten.
• Seine Hauptpflichten sind, die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten, die notwendigen Reparaturen durchzuführen (ausgenommen kleine Reparaturen wegen gewöhnlicher Abnutzung und dem Mieter zuzurechnende Schäden), die Kaution zu hinterlegen und die Einnahmen zu versteuern.
• Bei Wohnraum gehen die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragsformalisierung zulasten des Vermieters.
• Die Mindestlaufzeit beträgt fünf Jahre (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist); die anschließende Verlängerungsregelung wird 2026 reformiert, daher sollten Sie die geltende Vorschrift prüfen.

Eine Wohnung zu vermieten bedeutet, eine Reihe rechtlicher Verantwortlichkeiten zu übernehmen, verleiht aber auch Rechte, die jeder Eigentümer kennen sollte, um seine Mietverhältnisse wirksam zu verwalten. Das Ley de Arrendamientos Urbanos (spanisches Mietgesetz) schafft einen Rahmen, der Vermieter und Mieter gleichermaßen schützt, und beide Seiten der Gleichung zu verstehen ist entscheidend, um Konflikte zu vermeiden.

Ihre Rechte als Vermieter

Das grundlegendste und offensichtlichste Recht ist, die vereinbarte Miete zu den im Vertrag festgelegten Terminen zu erhalten. Dieses Recht umfasst die Möglichkeit, den Betrag nach dem vereinbarten Mechanismus anzupassen – mit der Obergrenze der Veränderung des Referenzindex des INE (IRAV) – und die Zahlung jedes geschuldeten Betrags zu verlangen. Neben der Miete muss der Eigentümer bei der Wohnraummiete eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete verlangen, die er bei der zuständigen Stelle seiner Autonomen Gemeinschaft hinterlegen muss und die er am Vertragsende zur Deckung von Schäden oder Zahlungsrückständen einbehalten kann. Er kann auch eine zusätzliche Sicherheit vereinbaren, mit den Grenzen des Artikels 36 der LAU.

Die Rückgewinnung der Wohnung ist ein weiteres wichtiges Recht, das jedoch an besondere Bedingungen geknüpft ist. Sind Sie eine natürliche Person, können Sie sie vor Ablauf von fünf Jahren zurückfordern, um sie als dauerhaften Wohnsitz für sich, Ihre Verwandten ersten Grades oder Ihren Ehegatten im Fall von Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung der Ehe zu nutzen – vorausgesetzt, dieser Bedarf wurde ausdrücklich im Vertrag festgehalten, das erste Jahr ist verstrichen und Sie teilen es mindestens zwei Monate im Voraus mit. Wird die Wohnung binnen der folgenden drei Monate nicht zu diesem Zweck bezogen, kann der Mieter verlangen, in sie zurückzukehren, oder eine Entschädigung fordern. Auch die Vertragsauflösung ist zulässig, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt, etwa durch Zahlungsverzug, nicht genehmigte Untervermietung oder Abtretung, vorsätzlich verursachte Schäden oder nicht genehmigte Umbauten.

Was es nicht gibt, ist ein allgemeines Recht, die Wohnung zu betreten: Sie ist das Zuhause des Mieters und geschützt. Die LAU sieht allerdings vor, dass der Mieter notwendige Reparaturen mitteilen und dem Vermieter die Überprüfung des Zustands ermöglichen muss und dass er Erhaltungsarbeiten dulden muss, die nicht bis zum Vertragsende warten können. Deshalb empfiehlt es sich, im Vertrag zu vereinbaren, wie der Zutritt für Reparaturen oder Kontrollen angekündigt und abgestimmt wird.

Pflichten, die Sie erfüllen müssen

Als Gegenstück zu diesen Rechten legt das Gesetz erhebliche Pflichten auf. Die wichtigste ist, die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu übergeben, wobei alle Versorgungsleistungen einwandfrei funktionieren und die geltenden Vorschriften eingehalten sind. Es genügt nicht, die Schlüssel zu übergeben: Die Immobilie muss sich in einem guten Erhaltungszustand befinden.

Der Vermieter muss alle notwendigen Reparaturen durchführen, um die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu halten, ohne deswegen die Miete erhöhen zu dürfen, außer wenn die Beschädigung dem Mieter zuzurechnen ist. Dazu gehören strukturelle Reparaturen wie Dach oder Fassade sowie die Instandhaltung der Anlagen. Kleine Reparaturen, die durch die gewöhnliche Abnutzung entstehen, obliegen dagegen dem Mieter. Nach dem Real Decreto-ley 29/2026 kann der Mieter, wenn der Vermieter eine notwendige, die Bewohnbarkeit betreffende Reparatur nicht vornimmt, nachdem der Mieter sie schriftlich eingefordert hat, sie unter Umständen selbst ausführen und die Kosten mit künftigen Mieten verrechnen.

Die Erhaltung der Wohnung während der gesamten Vertragslaufzeit ist eine weitere unumgängliche Pflicht. Sie dürfen keine Arbeiten ausführen, die die normale Nutzung der Immobilie verhindern, und den ungestörten Besitz des Mieters nicht beeinträchtigen. Die Pflichten erstrecken sich auch auf andere Bereiche: die Mieteinnahmen in der IRPF zu erklären, die Kaution zu hinterlegen, die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragsformalisierung zu tragen (die bei der Wohnraummiete nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfen) und bei umsatzsteuerpflichtigen Mietverhältnissen, etwa bei Gewerbeflächen, Rechnungen auszustellen.

Die Vertragsdauer nach der LAU

Ein Aspekt, der häufig Fragen aufwirft, ist die Dauer des Mietverhältnisses. Die LAU legt eine Mindestdauer von fünf Jahren fest, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist; sie verlängert sich auf sieben, wenn es sich um eine juristische Person handelt. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich der Vertrag, wenn keine der Parteien ihre Absicht mitteilt, nicht zu verlängern, jährlich um bis zu insgesamt drei weitere Jahre. Um die Nichtverlängerung mitzuteilen, muss der Eigentümer mindestens vier Monate vor Ablauf Bescheid geben, dem Mieter genügen zwei Monate.

Hinzu kommen die außerordentlichen Verlängerungen, die der Mieter in einigen Fällen beantragen kann, etwa in angespannten Wohnungsmarktgebieten. Außerdem sieht das Real Decreto-ley 28/2026 vor, dass die stillschweigenden Verlängerungen ab dem 15. November 2026 fünf Jahre betragen (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), dass der Vermieter sechs Monate im Voraus kündigen muss und dass er in einigen Fällen der Nichtverlängerung den Mieter entschädigen muss. Da Reales Decretos-leyes vom Congreso bestätigt werden müssen, sollten Sie vor Entscheidungen die geltende Fassung im BOE prüfen.

Empfehlungen für eine effiziente Verwaltung

Dokumentation ist Ihr bester Verbündeter als Vermieter. Schließen Sie den Vertrag stets schriftlich ab, dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung vor der Schlüsselübergabe durch ein Inventar mit Fotos und bewahren Sie alle Mitteilungen an den Mieter auf. Bei jeder Pflichtverletzung haben Sie dann solide Beweise, um Ihre Position zu verteidigen.

Verwaltungswerkzeuge wie Inquly, die für Eigentümer, die vermieten, gedacht sind, erleichtern die Kontrolle von Zahlungen, Fristen, Dokumenten und Schadensmeldungen. Die automatische Mietüberwachung verringert Fehler und spart Verwaltungsaufwand.

Der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, die Schäden an der Bausubstanz und die Haftpflicht abdeckt, ist sehr empfehlenswert. Manche Policen schließen eine Mietausfalldeckung ein, die eine zusätzliche Schutzschicht bietet; diese Versicherung schließt der Eigentümer ab, da sie dem Mieter nicht auferlegt werden darf.

Wenn der Mieter seine Pflichten verletzt

Bei Pflichtverletzungen erlaubt Ihnen das Gesetz, die Erfüllung schriftlich einzufordern, den Vertrag in den vorgesehenen Fällen aufzulösen und, falls nötig, ein gerichtliches Räumungsverfahren einzuleiten. Seit dem Gesetz 12/2023 und den Reformen von 2026 umfassen Räumungen von Hauptwohnsitzen in einigen Fällen zusätzliche Schritte (zum Beispiel, wenn sich der Mieter in einer schutzbedürftigen Lage befindet oder der Kläger ein Großeigentümer ist). Lassen Sie sich daher beraten, bevor Sie klagen. Es ist entscheidend, jeden Schritt zu dokumentieren und nach den gesetzlichen Verfahren vorzugehen, damit eine voreilige Maßnahme Ihren Anspruch nicht gefährdet.

Offizielle Quellen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolidierter Text, BOE): Artikel 9, 10, 18, 20, 21, 27 und 36.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (konsolidierter Text, BOE).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): neue Verlängerungsregelung.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): Kosten, Reparaturen und Sicherheiten.

Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter zu kennen, ermöglicht Ihnen, Ihre Mietverhältnisse mit Rechtssicherheit zu verwalten und das Konfliktrisiko zu minimieren. Der Schlüssel liegt in guter Dokumentation, in digitalen Werkzeugen, die die Verwaltung erleichtern, in einem Handeln stets im gesetzlichen Rahmen und in der Prüfung zweifelhafter Fälle durch einen Fachmann.