So erhöhen Sie die Miete 2026 rechtmäßig

Kurz gesagt

• Die Miete einer Wohnraummiete darf nur einmal pro Jahr angepasst werden, und zwar zum Datum, an dem sich jedes Vertragsjahr vollendet, und nur, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht (Artikel 18 der LAU, des spanischen Mietgesetzes).
• Die jährliche Erhöhung darf die Veränderung des Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnraummietverträgen (IRAV) nicht überschreiten, den das INE veröffentlicht.
• Die neue Miete ist ab dem Monat nach der schriftlichen Mitteilung an den Mieter fällig, unter Angabe des angewandten Prozentsatzes.
• Außerhalb der jährlichen Anpassung kann die Miete nur wegen Modernisierungsarbeiten steigen (Artikel 19 der LAU, mit Grenzen) oder durch einen neuen Vertrag, bei dem die Miete in angespannten Gebieten ebenfalls begrenzt ist.

Die Anpassung der Miete ist eines der wichtigsten Rechte eines Vermieters, doch ihre Ausübung muss sich strikt an das halten, was das Ley de Arrendamientos Urbanos (spanisches Mietgesetz) vorsieht. Eine fehlerhafte Erhöhung kann zu Konflikten mit dem Mieter und sogar zur Unwirksamkeit der Erhöhung führen. Daher sollten Sie das Verfahren gut kennen, bevor Sie irgendeine Änderung mitteilen.

Der rechtliche Rahmen für Mietanpassungen

Die LAU legt fest, dass die Miete nur einmal pro Jahr angepasst werden darf, sofern diese Möglichkeit im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ohne diese vorherige Vereinbarung hat der Vermieter während der Laufzeit des Mietverhältnisses kein Recht, den Preis zu erhöhen, unabhängig davon, wie sich die Marktpreise entwickeln.

Das Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnraum beauftragte das Instituto Nacional de Estadística (INE) mit einem Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnraummietverträgen, dem IRAV, der seit 2025 veröffentlicht wird und stabiler sein soll als der IPC. Nach der Reform des Artikels 18 der LAU durch das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober (in Kraft seit dem 8. Oktober 2026) sagt der konsolidierte Gesetzestext zweierlei: Vereinbart der Vertrag eine Anpassung, ohne den Index zu nennen, gilt der IRAV; und in jedem Fall darf die jährliche Erhöhung die Veränderung des IRAV nicht überschreiten. Dasselbe Real Decreto-ley dehnt diese Obergrenze auf Verträge aus, die vor dem Gesetz 12/2023 abgeschlossen wurden.

Wie jedes Real Decreto-ley muss es vom Congreso bestätigt werden (sein Vorgänger, das Real Decreto-ley 26/2026, wurde aufgehoben, weil es nicht bestätigt wurde). Prüfen Sie daher im BOE die zum Zeitpunkt jeder Anpassung geltende Fassung. In angespannten Wohnungsmarktgebieten können zusätzlich besondere Regeln gelten, weshalb Sie die Situation jedes Vertrags und Standorts prüfen sollten.

Unverzichtbare Voraussetzungen für eine wirksame Erhöhung

Damit eine Mietanpassung rechtlich wirksam ist, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens muss der Vertrag eine Anpassungsklausel enthalten, die den Revisionsmechanismus festlegt. Eine mögliche Formulierung wäre: „Die Miete wird jährlich unter Anwendung der Veränderung des vom INE veröffentlichten Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnraummietverträgen angepasst."

Die zweite Voraussetzung ist die Einhaltung der Frist. Die Anpassung ist erst zulässig, wenn sich jedes Vertragsjahr vollendet, niemals früher als zwölf Monate nach Beginn oder nach der letzten Anpassung. Schließlich muss die Anpassung dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden, unter Angabe des angewandten Prozentsatzes; verlangt der Mieter es, ist die Bescheinigung des INE beizufügen. Die angepasste Miete ist ab dem Monat nach der Mitteilung fällig, und das Gesetz erlaubt, dass die Mitteilung als Vermerk auf der Quittung der Vormonatsmiete erfolgt.

So berechnen Sie den neuen Betrag

Die Berechnung der neuen Miete folgt einer einfachen Formel: Die aktuelle Miete wird mit eins plus der Veränderung des anwendbaren Index multipliziert. Bei einer Miete von 900 Euro monatlich und einer hypothetischen Veränderung von 2,5 Prozent läge die neue Miete beispielsweise bei 922,50 Euro.

Verweist Ihre Klausel auf einen anderen Index (zum Beispiel den IPC) und dessen Veränderung ist größer als die des IRAV, bleibt die Erhöhung bei der Veränderung des IRAV. Das INE veröffentlicht die IRAV-Daten auf seiner offiziellen Website: Prüfen Sie den genauen Wert der zuletzt veröffentlichten Angabe, bevor Sie eine Anpassung mitteilen.

Situation	Anwendbarer Index	Grenze
Hauptwohnsitz mit Anpassungsklausel	Der vereinbarte (der IRAV, wenn nichts Konkretes vereinbart ist)	Veränderung des IRAV
Angespannte Gebiete	Dieselbe jährliche Obergrenze; zusätzliche Regeln für die Miete neuer Verträge	Je nach Vorschriften
Verträge ohne Anpassungsklausel	Keine Erhöhung zulässig	—

Die Mitteilung an den Mieter

Die Mitteilung der Anpassung muss stets schriftlich erfolgen, sei es per Brief, per E-Mail mit Empfangsbestätigung oder per Burofax, wenn Sie einen gerichtsfesten Nachweis wünschen. Das Dokument sollte das Datum des Inkrafttretens, die aktuelle Miete, den verwendeten Index mit seiner prozentualen Veränderung und den sich ergebenden neuen Betrag enthalten.

Mustermitteilung: Hiermit teile ich Ihnen mit, dass gemäß der Anpassungsklausel des am [Datum] unterzeichneten Mietvertrags die jährliche Anpassung der Miete fällig ist. Unter Anwendung des Index [Name des Index] mit einer Veränderung von [X] % beträgt die neue monatliche Miete [Betrag] Euro, fällig ab dem [Datum].

Besondere Situationen, die zu beachten sind

Wenn die Mindestlaufzeit endet – fünf Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, oder sieben, wenn es eine juristische Person ist – und gegebenenfalls die Verlängerungen, können die Parteien einen neuen Vertrag mit anderer Miete vereinbaren. Teilt niemand fristgerecht mit, dass er nicht verlängern will, verlängert sich der Vertrag zu den gleichen Bedingungen. Achtung: In angespannten Gebieten ist die Miete eines neuen Vertrags durch Artikel 17 der LAU begrenzt, und das Real Decreto-ley 28/2026 sieht vor, die Verlängerungsregelung ab dem 15. November 2026 zu ändern (stillschweigende Verlängerungen um fünf Jahre, sechs Monate Kündigungsfrist für den Vermieter und in einigen Fällen der Nichtverlängerung eine Entschädigung für den Mieter). Bevor Sie das Ende eines Vertrags planen, sollten Sie die geltende Vorschrift prüfen.

Altmietverträge (renta antigua), die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden, unterliegen einer besonderen Anpassungsregelung, für die die einschlägigen Spezialvorschriften zu konsultieren sind. Außerdem erlaubt Artikel 19 der LAU dem Vermieter, sofern nichts anderes vereinbart ist, die Miete wegen Modernisierungsarbeiten zu erhöhen, die nach Ablauf von fünf Vertragsjahren (sieben, wenn er eine juristische Person ist) durchgeführt wurden: Die Erhöhung ergibt sich, indem auf das investierte Kapital der gesetzliche Zinssatz plus drei Punkte angewendet wird, und sie darf zwanzig Prozent der geltenden Miete nicht überschreiten.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Die häufigsten Fehler bei der Mietanpassung sind: die Erhöhung ohne ermächtigende Klausel zu versuchen, die Jahresfrist zwischen den Anpassungen nicht einzuhalten, einen falschen Index oder eine Erhöhung über der Veränderung des IRAV anzuwenden und die schriftliche Mitteilung an den Mieter zu unterlassen. Jeder dieser Fehler kann die Erhöhung unwirksam machen und Forderungen nach sich ziehen.

Der Mieter hat das Recht, die Berechnung zu überprüfen, die Bescheinigung des angewandten Index zu verlangen und Erhöhungen zu beanstanden, die nicht dem Gesetz entsprechen. Bei Meinungsverschiedenheiten sollten Sie diese schriftlich festhalten, und der Mieter sollte mindestens die unbestrittene Miete weiterzahlen, damit aus dem Streit kein Zahlungsverzug wird.

Planung und effiziente Verwaltung

Eine bewährte Praxis ist es, einen Anpassungskalender anzulegen. Zwei Monate vor dem Jahrestag des Vertrags sollten Sie den zuletzt veröffentlichten Indexwert abrufen; danach die schriftliche Mitteilung mit ausreichendem Vorlauf versenden, wobei zu beachten ist, dass die neue Miete erst ab dem Monat nach der Mitteilung fällig ist; und wenn es so weit ist, die neue Miete anwenden.

Werkzeuge wie Inquly automatisieren einen großen Teil dieses Prozesses mit der Vertragsverwaltung: Erinnerungen, wenn das Anpassungsdatum näher rückt, Berechnung mit den offiziellen Indizes, Erstellung individueller Mitteilungen und lückenlose Historie aller Vertragsänderungen.

Offizielle Quellen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolidierter Text, BOE): Artikel 17, 18 und 19 zu Miete, Anpassung und Modernisierungen.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (konsolidierter Text, BOE): Ursprung des Referenzindex und Regelung für ältere Verträge.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): Reform des Artikels 18 der LAU.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): neue Verlängerungsregelung des Artikels 10 der LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), aktuelle Daten (INE).

Die Miete rechtmäßig zu erhöhen erfordert Liebe zum Detail und die sorgfältige Einhaltung der vorgesehenen Fristen und Verfahren. Wer jeden Schritt dokumentiert, schützt den Vermieter vor möglichen Forderungen und trägt zu einem reibungslosen Verhältnis mit dem Mieter bei. Da sich die Vorschriften 2026 mehrfach geändert haben, sollten Sie im Zweifel den konkreten Fall von einem Fachmann prüfen lassen.