Besteuerung der Vermietung in Spanien: Steuern und Abzüge für Eigentümer

Kurz gesagt

• Mieteinnahmen werden in der IRPF (spanische Einkommensteuer) als Einkünfte aus Immobilienvermögen (rendimientos del capital inmobiliario) besteuert: Erklärt wird die Differenz zwischen den Einnahmen und den abzugsfähigen Ausgaben (Zinsen, Reparaturen, IBI, Versicherungen, Gemeinschaftskosten, Abschreibung von 3 % und weitere).
• Finanzierungszinsen und Reparatur- und Erhaltungskosten dürfen zusammen die Einnahmen jeder Immobilie nicht übersteigen; der Überschuss kann in den folgenden vier Jahren abgezogen werden.
• Wird die Immobilie als Wohnraum vermietet, kann das positive Nettoergebnis gemindert werden, wobei der Prozentsatz vom Vertragsdatum abhängt: 60 % bei Verträgen vor dem 26. Mai 2023, allgemein 50 % (und höhere Prozentsätze in bestimmten Fällen) bei späteren, und eine neue Staffel für Verträge, die ab Dezember 2026 abgeschlossen werden.
• Die Minderung wird nur auf das angewandt, was Sie selbst erklären, bevor das Finanzamt eine Überprüfung einleitet.

Die Besteuerung von Mieteinnahmen wirft unter Eigentümern häufig Fragen auf. Wer versteht, wie die Einkünfte aus Immobilienvermögen funktionieren, welche Ausgaben abgezogen werden können und welche Steuerminderungen verfügbar sind, kann die Steuererklärung optimieren und die steuerlichen Pflichten korrekt erfüllen.

Wie Mieteinnahmen besteuert werden

Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien gelten im Sinne der IRPF als Einkünfte aus Immobilienvermögen. Das zu versteuernde Nettoergebnis ergibt sich, indem die abzugsfähigen Ausgaben von den Bruttoeinnahmen abgezogen werden. Diese Differenz ist entscheidend: Die abzugsfähigen Ausgaben richtig zu erfassen kann die Steuerlast erheblich senken.

Zu den Einnahmen, die erklärt werden müssen, gehört die vereinbarte Monatsmiete, aber auch die Beträge, die der Mieter Ihnen für Kosten zahlt, die grundsätzlich Ihnen obliegen, etwa Gemeinschaftskosten, wenn dies vereinbart wurde (nach dem Real Decreto-ley 29/2026 erlaubt die LAU nicht, dem Mieter die Abgaben der Wohnung wie die IBI aufzuerlegen, außer wenn er selbst Steuerpflichtiger ist), sowie Leistungen einer Mietausfallversicherung, die an die Stelle der Miete treten. Die Kaution ist dagegen keine Einnahme, da sie zur Rückgabe bestimmt ist; behalten Sie am Ende einen Teil zur Deckung ausstehender Mieten oder Schäden ein, sollten Sie mit einem Berater klären, wie dies zu erklären ist.

Ausgaben, die Sie abziehen können

Das Spektrum der abzugsfähigen Ausgaben ist breit, und es lohnt sich, es zu nutzen. Hypothekenzinsen und weitere Finanzierungskosten gehören zu den bedeutendsten. Auch Erhaltungs- und Reparaturkosten – Streichen, Instandsetzung von Anlagen, Austausch von Elementen wie Heizkesseln oder Fenstern – sind abzugsfähig, solange sie keine Verbesserungen oder Erweiterungen darstellen, die nicht als Ausgabe des Jahres abgezogen, sondern abgeschrieben werden. Achtung: Die Summe aus Zinsen sowie Reparatur- und Erhaltungskosten darf die Bruttoeinnahmen jeder Immobilie nicht übersteigen, und der Überschuss kann in den folgenden vier Jahren abgezogen werden.

Auch die mit der Immobilie verbundenen Abgaben mindern das Ergebnis: Die IBI sowie die Müll- und Abwassergebühren sind abzugsfähig. Dasselbe gilt für die für die Immobilie abgeschlossenen Versicherungen, sei es die Wohngebäude-, die Haftpflicht- oder die Mietausfallversicherung.

Übernimmt der Eigentümer die Kosten für Gemeinschaft, Pförtner, Bewachung oder Gartenpflege der Gemeinschaftsflächen, mindern auch diese Beträge das Ergebnis. Die Abschreibung der Immobilie verdient besondere Aufmerksamkeit: Sie wird berechnet, indem jährlich drei Prozent auf den höheren Wert aus gezahlten Anschaffungskosten und Katasterwert angewendet werden, unter Ausschluss des Grundstückswerts. Auch die mit der Wohnung überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände werden abgeschrieben.

Posten	Abzugsfähig
Hypothekenzinsen	Ja (gemeinsame Grenze mit Reparaturen)
IBI und Gebühren	Ja
Versicherungen	Ja
Reparaturen und Erhaltung	Ja (gemeinsame Grenze mit Zinsen)
Strukturelle Verbesserungen	Nicht als Ausgabe des Jahres (werden abgeschrieben)
Abschreibung (3 %)	Ja

Die Minderung bei der Wohnraumvermietung

Wird die Immobilie als Wohnraum vermietet, kann der Eigentümer eine Minderung auf das positive Nettoergebnis anwenden. Der Prozentsatz hängt vom Datum des Vertragsabschlusses ab:

• Verträge vor dem 26. Mai 2023 (Inkrafttreten des Gesetzes 12/2023): Die Minderung von sechzig Prozent bleibt bestehen.
• Verträge, die ab diesem Datum bis zum 1. Dezember 2026 abgeschlossen werden: Es gilt die Regelung des Gesetzes 12/2023, mit einer allgemeinen Minderung von fünfzig Prozent und höheren Prozentsätzen in bestimmten Fällen (zum Beispiel Mietsenkungen in angespannten Gebieten, Erstvermietungen an junge Menschen in diesen Gebieten oder kürzlich durchgeführte Sanierungsarbeiten).
• Spätere Verträge: Das Real Decreto-ley 29/2026 führt eine neue Staffel von fünfzehn bis hundert Prozent ein, die unter anderem davon abhängt, ob die Miete gegenüber dem vorherigen Vertrag steigt oder sinkt, von der Zone, vom Alter des Mieters und davon, dass der Vermieter kein Großeigentümer ist.

Da dieses Real Decreto-ley vom Congreso bestätigt werden muss, sollten Sie die für jeden Vertrag geltende Regelung prüfen, bevor Sie die Steuererklärung abgeben.

Um die Wirkung einzuschätzen: Bei einem Nettoergebnis von 6.000 Euro lässt eine Minderung von sechzig Prozent die Bemessungsgrundlage bei 2.400 Euro, eine von fünfzig Prozent bei 3.000 Euro.

Diese Minderung gilt nicht für touristische Vermietungen, Saison- oder befristete Wohnraummietverhältnisse und auch nicht für Mietverhältnisse mit anderer Nutzung als Wohnraum: Sie ist für Vermietungen gedacht, die den Hauptwohnsitz des Mieters darstellen, und wird nur auf die vom Steuerpflichtigen selbst berechneten Einkünfte in einer Erklärung angewandt, die vor Einleitung eines Überprüfungsverfahrens abgegeben wurde.

Ein praktisches Beispiel

Nehmen wir eine Wohnung an, die für 800 Euro monatlich vermietet ist und 9.600 Euro Jahreseinnahmen erzielt. Betragen die Hypothekenzinsen 2.400 Euro, die IBI 500 Euro, die Wohngebäudeversicherung 300 Euro, die Gemeinschaft 600 Euro, die Reparaturen des Jahres 800 Euro und die berechnete Abschreibung 1.500 Euro, erreichen die abzugsfähigen Ausgaben insgesamt 6.100 Euro (Zinsen und Reparaturen ergeben 3.200 Euro, liegen also unter den Einnahmen und werden vollständig abgezogen).

Das Nettoergebnis läge bei 3.500 Euro. Mit der Minderung von sechzig Prozent (Vertrag vor dem 26. Mai 2023) betrüge die Bemessungsgrundlage 1.400 Euro; mit der von fünfzig Prozent 1.750 Euro. Auf diesen Betrag wird nach der für jeden Steuerpflichtigen geltenden IRPF-Staffel besteuert.

Formelle Pflichten

Die Erklärung dieser Einkünfte erfolgt im Modelo 100 der IRPF während der jährlichen Kampagne, die üblicherweise zwischen April und Ende Juni des Folgejahres stattfindet. Es ist wichtig, alle Rechnungen und Ausgabenbelege aufzubewahren, da das Finanzamt sie im Prüfungsfall anfordern kann. Stand die Wohnung einen Teil des Jahres leer, kann für diesen Zeitraum eine Erklärung der Zurechnung von Immobilieneinkünften (imputación de rentas inmobiliarias) fällig sein.

Neben der Einkommensteuererklärung bringt die Vermietung weitere Pflichten mit sich, etwa die Hinterlegung der Kaution bei der zuständigen Stelle der Autonomen Gemeinschaft innerhalb der Frist, die die Vorschriften jeder Gemeinschaft festlegen.

Empfehlungen zur Optimierung

Alle Ausgaben über das Jahr geordnet zu erfassen erleichtert die Steuererklärung enorm. Zu prüfen, ob die Abschreibung korrekt berechnet wird, verhindert, dass Abzüge verloren gehen. Und mit einer Verwaltungssoftware wie Inquly können Sie die Ausgaben und Einnahmen jeder Immobilie kategorisieren, Berichte erstellen und die Daten für den Berater oder die eigene Erklärung exportieren.

Offizielle Quellen

• Ley 35/2006 del IRPF (konsolidierter Text, BOE): Artikel 23 (Ausgaben und Minderung bei Wohnraumvermietung) und Disposición transitoria trigésima octava.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (konsolidierter Text, BOE): Artikel 14 zur Abschreibung.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): neue Minderung bei Wohnraumvermietung.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria): Kapitel zu den Einkünften aus Immobilienvermögen.

Eine effiziente steuerliche Verwaltung der Vermietung nutzt alle verfügbaren Abzüge und stellt die Erfüllung der steuerlichen Pflichten ohne böse Überraschungen sicher. Da sich die Besteuerung der Vermietung seit 2023 mehrfach geändert hat, sollten Sie jeden Fall mit einem Steuerberater prüfen.