Fiscalidade do arrendamento em Espanha: impostos e deduções para proprietários

Em resumo

• As rendas recebidas são tributadas em sede de IRPF (o imposto espanhol sobre o rendimento) como rendimentos do capital imobiliário: declara-se a diferença entre as receitas e as despesas dedutíveis (juros, reparações, IBI, seguros, condomínio, amortização de 3 %, entre outras).
• Os juros de financiamento e as despesas de reparação e conservação, somados, não podem exceder as receitas de cada imóvel; o excedente pode ser deduzido nos quatro anos seguintes.
• Se o imóvel for arrendado como habitação, o rendimento líquido positivo pode ser reduzido, e a percentagem depende da data do contrato: 60 % nos contratos anteriores a 26 de maio de 2023, 50 % em geral (e percentagens superiores em casos concretos) nos posteriores, e uma nova escala para os que forem celebrados a partir de dezembro de 2026.
• A redução só se aplica ao que declarar por si próprio, antes de a Hacienda (a administração fiscal espanhola) iniciar uma verificação.

A tributação das rendas recebidas gera dúvidas frequentes entre os proprietários. Compreender como funcionam os rendimentos do capital imobiliário, que despesas podem ser deduzidas e que reduções fiscais estão disponíveis permite otimizar a declaração e cumprir corretamente as obrigações tributárias.

Como são tributadas as rendas recebidas

Os rendimentos obtidos com o arrendamento de imóveis são considerados rendimentos do capital imobiliário para efeitos de IRPF. O rendimento líquido sobre o qual se paga imposto resulta de subtrair as despesas dedutíveis às receitas íntegras. Esta diferença é essencial: identificar corretamente as despesas dedutíveis pode reduzir de forma significativa a carga fiscal.

Entre as receitas que devem ser declaradas está a renda mensal acordada, mas também as quantias que o inquilino lhe pague por despesas que em princípio lhe cabem a si, como as de condomínio quando tenha sido acordado (após o Real Decreto-ley 29/2026, a LAU não permite impor ao inquilino os tributos da habitação, como o IBI, salvo quando seja ele o sujeito passivo), bem como as indemnizações de um seguro de rendas em falta que substituam a renda. A caução, em contrapartida, não é uma receita, porque se destina a ser devolvida; se no final reter uma parte para cobrir rendas em falta ou danos, convém consultar um consultor sobre como a declarar.

Despesas que pode deduzir

O leque de despesas dedutíveis é amplo e convém aproveitá-lo. Os juros do crédito à habitação e demais despesas de financiamento estão entre os mais significativos. As despesas de conservação e reparação —pintura, arranjo de instalações, substituição de elementos como caldeiras ou janelas— também são dedutíveis, desde que não constituam melhorias ou ampliações, que não se deduzem como despesa do ano, mas sim se amortizam. Atenção: a soma dos juros e das despesas de reparação e conservação não pode exceder as receitas íntegras de cada imóvel, e o excedente pode ser deduzido nos quatro anos seguintes.

Os tributos associados ao imóvel reduzem igualmente o rendimento: o IBI e as taxas de resíduos e saneamento são dedutíveis. O mesmo acontece com os seguros contratados para o imóvel, seja o da habitação, o de responsabilidade civil ou o de rendas em falta.

Se o proprietário assumir as despesas de condomínio, portaria, vigilância ou jardinagem das zonas comuns, estes valores também reduzem o rendimento. A amortização do imóvel merece atenção especial: calcula-se aplicando três por cento ao ano sobre o maior valor entre o custo de aquisição pago e o valor catastral, excluindo o valor do solo. Os móveis e utensílios cedidos com a habitação também se amortizam.

Conceito	Dedutível
Juros do crédito à habitação	Sim (limite conjunto com reparações)
IBI e taxas	Sim
Seguros	Sim
Reparações e conservação	Sim (limite conjunto com juros)
Melhorias estruturais	Não como despesa do ano (amortizam-se)
Amortização (3 %)	Sim

A redução por arrendamento de habitação

Quando o imóvel é arrendado como habitação, o proprietário pode aplicar uma redução sobre o rendimento líquido positivo. A percentagem depende da data de celebração do contrato:

• Contratos anteriores a 26 de maio de 2023 (entrada em vigor da Ley 12/2023): mantém-se a redução de sessenta por cento.
• Contratos celebrados desde essa data e até 1 de dezembro de 2026: aplica-se o regime da Ley 12/2023, com uma redução geral de cinquenta por cento e percentagens superiores em casos concretos (por exemplo, descidas de renda em zonas tensionadas, primeiros arrendamentos a jovens nessas zonas ou obras de reabilitação recentes).
• Contratos posteriores: o Real Decreto-ley 29/2026 introduz uma nova escala, de quinze a cem por cento, que depende, entre outros fatores, de a renda subir ou descer em relação ao contrato anterior, da zona, da idade do inquilino e de o senhorio não ser grande proprietário.

Como esse real decreto-ley tem de ser convalidado pelo Congresso, convém verificar o regime aplicável a cada contrato antes de entregar a declaração.

Para ter uma ideia do efeito, com um rendimento líquido de 6.000 euros, uma redução de sessenta por cento deixa a base em 2.400 euros, e uma de cinquenta por cento, em 3.000 euros.

Esta redução não se aplica aos arrendamentos turísticos, aos de curta duração ou habitação temporária, nem aos de uso distinto de habitação: foi pensada para o arrendamento que constitui a habitação permanente do inquilino, e só se aplica sobre os rendimentos calculados pelo próprio contribuinte numa declaração entregue antes de se iniciar um procedimento de verificação.

Um exemplo prático

Suponhamos uma habitação arrendada por 800 euros mensais, que gera 9.600 euros anuais de receitas. Se os juros do crédito somarem 2.400 euros, o IBI ascender a 500 euros, o seguro da habitação custar 300 euros, o condomínio 600 euros, as reparações do ano 800 euros e a amortização calculada 1.500 euros, o total de despesas dedutíveis atinge os 6.100 euros (juros e reparações somam 3.200 euros, abaixo das receitas, pelo que se deduzem na totalidade).

O rendimento líquido seria de 3.500 euros. Com a redução de sessenta por cento (contrato anterior a 26 de maio de 2023), a base ficaria em 1.400 euros; com a de cinquenta por cento, em 1.750 euros. Sobre esse valor paga-se imposto segundo a escala do IRPF que corresponda a cada contribuinte.

Obrigações formais

A declaração destes rendimentos faz-se no modelo 100 do IRPF, durante a campanha anual, que costuma decorrer entre abril e finais de junho do exercício seguinte. É fundamental conservar todas as faturas e comprovativos de despesas, já que a Hacienda pode exigi-los em caso de verificação. Se a habitação esteve vazia parte do ano, por esse período pode ser necessário declarar uma imputação de rendimentos imobiliários.

Além da declaração de rendimentos, arrendar implica outras obrigações, como o depósito da caução no organismo autonómico correspondente, no prazo fixado pela regulamentação de cada comunidade.

Recomendações para otimizar

Registar todas as despesas de forma ordenada ao longo do ano facilita enormemente a declaração. Verificar que a amortização é calculada corretamente evita perder deduções. E utilizar um software de gestão como a Inquly permite categorizar as despesas e receitas de cada imóvel, gerar relatórios e exportar os dados para o consultor ou para a própria declaração.

Fontes oficiais

• Ley 35/2006 del IRPF (texto consolidado, BOE): artigo 23.º (despesas e redução por arrendamento de habitação) e disposição transitória trigésima oitava.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (texto consolidado, BOE): artigo 14.º, sobre a amortização.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): nova redução por arrendamento de habitação.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria): capítulo de rendimentos do capital imobiliário.

Uma gestão fiscal eficiente dos arrendamentos aproveita todas as deduções disponíveis e garante o cumprimento das obrigações tributárias sem sobressaltos. Como a fiscalidade do arrendamento mudou várias vezes desde 2023, convém rever cada caso com um consultor fiscal.