Como ler o resultado da calculadora
A calculadora devolve cinco valores. Cada um responde a uma pergunta diferente, e nenhum chega por si só.
Rentabilidade bruta: para comparar anúncios
É a renda de doze meses dividida pelo preço de compra. Não tem em conta despesas nem períodos vagos, e por isso é o valor que costuma aparecer em anúncios e relatórios. Use-a para comparar imóveis entre si com o mesmo critério, não para saber quanto vai ganhar.
Rentabilidade líquida: a que conta para decidir
A líquida parte da renda que realmente cobra (os meses arrendado que indicar), subtrai-lhe as despesas anuais e divide-a pelo investimento total: preço mais impostos da compra, notário, registo, agência e reforma. É a mesma fórmula que explicamos no guia como calcular a rentabilidade de um arrendamento, com dois ajustes que a tornam mais fiel: as despesas de compra e a desocupação.
Entre as despesas anuais convém incluir:
- IBI e taxa do lixo.
- Condomínio.
- Seguros: de habitação e, se o contratar, de incumprimento.
- Manutenção e reparações: uma reserva anual, mesmo que num ano não gaste nada.
- Gestão, se delegar a administração.
Lucro líquido e fluxo de caixa
O lucro líquido anual é o que resta da renda cobrada depois das despesas. O fluxo de caixa mensal subtrai-lhe ainda a prestação da hipoteca. Pode ser negativo mesmo que a rentabilidade seja positiva: a prestação inclui a amortização do capital, que não é uma despesa, mas sai da sua conta todos os meses.
Recuperação do investimento
É o investimento total dividido pelo lucro líquido anual: quantos anos levaria a renda a devolver o que investiu, sem contar a valorização do imóvel nem os aumentos de renda. Se as despesas superarem a renda, a calculadora indica que não se recupera.
O que a calculadora não inclui
- O IRPF. Os rendimentos do arrendamento tributam no IRPF, com despesas dedutíveis e, em habitação permanente, uma redução que depende da data e das condições do contrato. Explicamo-lo no guia de fiscalidade do arrendamento.
- A atualização anual da renda, que em contratos assinados desde 26 de maio de 2023 segue o índice IRAV do INE. Detalhamo-lo no artigo sobre o IPC e a atualização do arrendamento.
- A valorização do imóvel.
Do cálculo aos dados reais
Uma estimativa serve para decidir uma compra. Quando o imóvel já está arrendado, o útil é medir com o que realmente cobra e gasta. Na Inquly, cada cobrança e cada despesa que regista atualiza a rentabilidade do imóvel, e as receitas e despesas ficam registadas por imóvel, prontas para exportar quando preparar a declaração. Pode vê-lo na página de finanças.