IPC e atualização da renda em Espanha em 2026: o índice IRAV

Em resumo

• O IPC (índice de preços no consumidor) deixou de ser a referência por defeito para atualizar os arrendamentos de habitação: desde 2025, o INE publica o IRAV, um índice específico criado por mandato da Ley 12/2023.
• Segundo o artigo 18.º da LAU (na redação do Real Decreto-ley 29/2026), o aumento anual não pode exceder a variação do IRAV, e se o contrato acordar atualizar sem concretizar o índice, aplica-se o IRAV.
• Sem cláusula de atualização no contrato, a renda não pode ser atualizada.
• A renda atualizada é exigível a partir do mês seguinte ao da notificação escrita ao inquilino.

Durante décadas, o Índice de Precios al Consumo (IPC) foi a referência principal para atualizar as rendas dos arrendamentos em Espanha. No entanto, os últimos anos trouxeram mudanças importantes no quadro regulamentar que todo o proprietário e inquilino deve conhecer para exercer corretamente os seus direitos.

Para fazer o cálculo com os dados mais recentes do INE, utilize a calculadora de atualização da renda.

Do IPC ao novo índice de referência

O IPC geral mede a variação de preços de um cabaz representativo de bens e serviços consumidos por uma família média. Esse cabaz inclui elementos voláteis, como a energia e os alimentos frescos, o que pode provocar oscilações bruscas de um mês para o outro. Por isso, quando a inflação disparou, o legislador interveio para evitar aumentos de renda desproporcionados.

A Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda encarregou o Instituto Nacional de Estadística (INE) de criar um índice de referência específico para a atualização anual dos contratos de arrendamento de habitação (IRAV), concebido para ser mais estável e previsível do que o IPC. Desde 2025, o INE publica esse índice, que funciona como limite da atualização anual das rendas de habitação.

O quadro legal em vigor

A Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, a lei espanhola do arrendamento urbano) estabelece que a renda só pode ser atualizada na data em que se completa cada ano de vigência do contrato, que a atualização deve estar expressamente acordada e que a renda atualizada é exigível a partir do mês seguinte ao da sua notificação por escrito.

Os anos recentes viram limites extraordinários aos aumentos: em 2022 e 2023, a atualização foi limitada, em geral, a dois por cento e, em 2024, a três por cento, com nuances consoante o tipo de senhorio e o que as partes tivessem acordado. Desde 2025, o limite é a variação do IRAV. Após o Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de outubro (em vigor desde 8 de outubro de 2026), a LAU consagra expressamente esse limite no seu artigo 18.º e estende-o aos contratos celebrados antes da Ley 12/2023, que até então costumavam ser atualizados segundo a sua própria cláusula. Como todo o real decreto-ley, tem de ser convalidado pelo Congresso, pelo que convém verificar no BOE a redação em vigor na data de cada atualização.

Como calcular a atualização

O cálculo segue uma fórmula simples: a nova renda resulta de multiplicar a renda atual por um mais a variação do índice dividida por cem. Por exemplo, com uma renda de 850 euros e uma cláusula que remeta para o IPC com uma variação hipotética de 3,5 por cento, o cálculo daria 879,75 euros. Mas se a variação do IRAV nessa data fosse de três por cento, só poderia aplicar-se um aumento até 875,50 euros.

Quando a variação do índice acordado é negativa, a renda poderia ser reduzida, consoante a forma como a cláusula esteja redigida. Alguns contratos incluem cláusulas de "não redução"; a sua validade e alcance convém rever em cada caso.

Exemplo (valores hipotéticos)	Renda atual	Índice acordado	Limite IRAV	Nova renda
Variação alta	850 €	3,5 %	3 %	875,50 €
Variação normal	750 €	1,8 %	Não é atingido	763,50 €
Variação negativa	900 €	-0,5 %	—	895,50 €

A cláusula de atualização no contrato

Sem uma cláusula específica que autorize a atualização, o proprietário não tem direito a alterar a renda durante a vigência do arrendamento. Uma cláusula bem redigida deve especificar a periodicidade da revisão —normalmente anual, coincidindo com o aniversário do contrato—, o índice de referência aplicável, o mês que servirá para o cálculo e o procedimento de comunicação.

Cláusula tipo: A renda será atualizada anualmente, na data de cada vencimento anual do contrato, aplicando a variação anual do índice de referência para a atualização anual dos contratos de arrendamento de habitação publicado pelo Instituto Nacional de Estadística, tomando o último dado publicado na data da atualização.

Comunicação formal ao inquilino

A notificação deve ser feita por escrito e incluir a data da comunicação, a identificação do contrato (data e morada do imóvel), a renda atual, o índice aplicado com o seu valor exato, a nova renda calculada e a data a partir da qual será exigível. Se o inquilino o solicitar, é necessário juntar a certificação do INE; a lei admite também a notificação através de uma nota no recibo da mensalidade anterior.

Se o proprietário notificar tarde, a nova renda só poderá ser exigida a partir do mês seguinte ao da notificação. Se podem ser reclamadas as diferenças dos meses anteriores, ou se se perde a atualização de uma anuidade que não foi notificada, são questões discutidas que dependem da cláusula e da interpretação dos tribunais: o prudente é notificar sempre a tempo.

Situações especiais

Os contratos que não incluem cláusula de atualização não permitem alterar a renda, salvo se for alcançado um novo acordo com o inquilino: a renda permanece inalterada durante toda a vigência.

Nas zonas declaradas como tensionadas, o limite anual do IRAV é o mesmo, mas existem regras adicionais sobre a renda dos novos contratos (artigo 17.º da LAU) e sobre as prorrogações extraordinárias, além da regulamentação que cada comunidade autónoma possa ditar. Convém consultar a situação particular de cada localização.

A primeira anuidade do contrato não permite qualquer atualização. Independentemente de quando o documento tenha sido assinado, a primeira revisão só pode ser aplicada quando se completam doze meses de vigência.

O direito do inquilino a contestar

Se o inquilino considerar que a atualização não se ajusta à lei, pode contestá-la: quando não exista cláusula de atualização no contrato, quando seja ultrapassada a variação do IRAV, quando o cálculo contenha erros ou quando não tenha sido notificada corretamente. O procedimento costuma começar com a comunicação escrita da divergência, seguida do pedido de justificação detalhada. Se o desacordo persistir, a mediação oferece uma via de resolução antes de recorrer aos tribunais como último recurso.

Fontes oficiais

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE): artigo 18.º e disposição adicional décima primeira.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (texto consolidado, BOE): mandato ao INE e regime dos contratos anteriores.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): redação atual do artigo 18.º da LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), últimos datos (INE).
• Índice de precios de consumo (IPC), últimos datos (INE).

Para saber a percentagem que corresponde, a calculadora de atualização da renda usa os últimos dados publicados pelo INE. Depois, na gestão de contratos da Inquly, cada atualização propõe como data o aniversário seguinte do contrato (nunca antes do primeiro), calcula a nova renda com o índice que indicar, aplica-se automaticamente na sua data e fica no histórico do contrato junto com a documentação que anexar.