Direitos e obrigações do senhorio em Espanha

Em resumo

• O senhorio tem direito a cobrar a renda acordada (e a atualizá-la uma vez por ano, se o contrato o previr, com o limite do IRAV), a exigir a caução e uma garantia adicional dentro dos limites legais, e a recuperar a habitação nos casos previstos na LAU.
• As suas principais obrigações são entregar e conservar a habitação em condições de habitabilidade, fazer as reparações necessárias (exceto as pequenas reparações por desgaste normal e os danos imputáveis ao inquilino), depositar a caução e declarar os rendimentos.
• No arrendamento de habitação, as despesas de gestão imobiliária e de formalização do contrato ficam a cargo do senhorio.
• A duração mínima é de cinco anos (sete se o senhorio for pessoa coletiva); o regime de prorrogações posterior está a ser reformado em 2026, pelo que convém verificar a norma em vigor.

Arrendar uma habitação implica assumir uma série de responsabilidades legais, mas também confere direitos que todo o proprietário deve conhecer para gerir os seus arrendamentos de forma eficaz. A Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, a lei espanhola do arrendamento urbano) estabelece um quadro que protege tanto o senhorio como o inquilino, e compreender ambos os lados da equação é fundamental para evitar conflitos.

Os seus direitos como senhorio

O direito mais básico e evidente é o de receber a renda acordada nas datas estabelecidas no contrato. Este direito inclui a possibilidade de atualizar o valor segundo o mecanismo acordado, com o limite da variação do índice de referência do INE (IRAV), e de exigir o pagamento de qualquer quantia em dívida. Juntamente com a renda, o proprietário deve exigir uma caução equivalente a uma mensalidade no arrendamento de habitação, que deverá depositar no organismo competente da sua comunidade autónoma e que poderá reter no final do contrato para cobrir danos ou rendas em falta. Pode também acordar uma garantia adicional, com os limites do artigo 36.º da LAU.

A recuperação da habitação é outro direito importante, embora sujeito a condições específicas. Se for pessoa singular, pode recuperá-la antes dos cinco anos para a destinar a habitação permanente sua, dos seus familiares em primeiro grau ou do seu cônjuge em caso de separação, divórcio ou nulidade, desde que essa necessidade tenha ficado expressamente indicada no contrato, tenha decorrido o primeiro ano e o comunique com pelo menos dois meses de antecedência. Se nos três meses seguintes a habitação não for ocupada para esse fim, o inquilino pode pedir para voltar a ela ou uma indemnização. Também há lugar à resolução do contrato quando o inquilino incumpre as suas obrigações, por exemplo por falta de pagamento, subarrendamento ou cessão não consentidos, danos causados dolosamente ou obras não consentidas.

O que não existe é um direito geral de entrar na habitação: é o domicílio do inquilino e está protegido. A LAU prevê, sim, que o inquilino deve comunicar as reparações necessárias e facilitar que o senhorio verifique o seu estado, e que deve suportar as obras de conservação que não possam esperar até ao final do contrato. Por isso, convém acordar no contrato a forma de avisar e coordenar o acesso para reparações ou vistorias.

Obrigações que deve cumprir

Em contrapartida destes direitos, a lei impõe obrigações significativas. A principal é entregar a habitação em condições de habitabilidade, com todos os serviços a funcionar corretamente e em cumprimento da regulamentação em vigor. Não basta entregar as chaves: o imóvel deve estar em bom estado de conservação.

O senhorio deve realizar, sem direito a aumentar a renda por isso, todas as reparações necessárias para conservar a habitação em condições de habitabilidade, salvo quando a deterioração seja imputável ao inquilino. Isto inclui as reparações estruturais, como o telhado ou a fachada, e a manutenção das instalações. Em contrapartida, as pequenas reparações exigidas pelo desgaste decorrente do uso normal cabem ao inquilino. Após o Real Decreto-ley 29/2026, se o senhorio não tratar de uma reparação necessária que afete a habitabilidade depois de o inquilino a reclamar por escrito, este pode chegar a executá-la e descontar o seu custo nas rendas futuras.

A conservação da habitação durante toda a duração do contrato é outra obrigação inescapável. Não pode realizar obras que impeçam o uso normal do imóvel nem perturbar a posse pacífica do inquilino. As obrigações estendem-se também a outros âmbitos: declarar os rendimentos do arrendamento em sede de IRPF, depositar a caução, assumir as despesas de gestão imobiliária e de formalização do contrato (que não podem ser repercutidas no inquilino no arrendamento de habitação) e, nos arrendamentos sujeitos a IVA, como os de lojas e escritórios, emitir fatura.

A duração do contrato segundo a LAU

Um aspeto que gera dúvidas frequentes é a duração do arrendamento. A LAU estabelece uma duração mínima de cinco anos quando o senhorio é pessoa singular, que se alarga para sete se for pessoa coletiva. Uma vez cumprido esse período, se nenhuma das partes comunicar a sua intenção de não renovar, o contrato prorroga-se por períodos anuais até um máximo de três anos adicionais. Para comunicar a não renovação, o proprietário deve avisar com pelo menos quatro meses de antecedência em relação ao termo, enquanto ao inquilino bastam dois meses.

A isto somam-se as prorrogações extraordinárias que o inquilino pode solicitar em alguns casos, como as das zonas de mercado residencial tensionado. Além disso, o Real Decreto-ley 28/2026 prevê que, a partir de 15 de novembro de 2026, as prorrogações tácitas passem a ser de cinco anos (sete se o senhorio for pessoa coletiva), que o senhorio tenha de dar pré-aviso de seis meses e que, em alguns casos de não prorrogação, deva indemnizar o inquilino. Como os reales decretos-leyes têm de ser convalidados pelo Congresso, convém verificar no BOE a redação em vigor antes de tomar decisões.

Recomendações para uma gestão eficiente

A documentação é a sua melhor aliada como senhorio. Formalize sempre o contrato por escrito, documente o estado da habitação através de um inventário com fotografias antes da entrega das chaves e conserve o registo de todas as comunicações com o inquilino. Perante qualquer incumprimento, terá provas sólidas para defender a sua posição.

O uso de ferramentas de gestão como a Inquly, pensadas para proprietários que arrendam, facilita o controlo de pagamentos, vencimentos, documentos e ocorrências. Automatizar o acompanhamento das rendas reduz erros e poupa tempo administrativo.

Contratar um seguro da habitação que cubra os danos na estrutura e a responsabilidade civil é muito recomendável. Algumas apólices incluem cobertura de rendas em falta, o que acrescenta uma camada adicional de proteção; esse seguro é contratado pelo proprietário, uma vez que não pode ser exigido ao inquilino.

Quando o inquilino incumpre

Perante situações de incumprimento, a lei permite-lhe exigir o cumprimento por escrito, resolver o contrato nos casos previstos e iniciar um procedimento judicial de despejo, se for necessário. Desde a Ley 12/2023 e as reformas de 2026, os despejos de habitação permanente incluem trâmites adicionais em alguns casos (por exemplo, quando o inquilino se encontra em situação de vulnerabilidade ou o demandante é um grande proprietário), pelo que convém aconselhar-se antes de avançar com a ação. É fundamental documentar cada passo e agir de acordo com os procedimentos legais, para evitar que uma ação precipitada invalide a sua reclamação.

Fontes oficiais

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE): artigos 9.º, 10.º, 18.º, 20.º, 21.º, 27.º e 36.º.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (texto consolidado, BOE).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): novo regime de prorrogações.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): despesas, reparações e garantias.

Conhecer os seus direitos e obrigações como senhorio permite-lhe gerir os seus arrendamentos com segurança jurídica e minimizar o risco de conflitos. A chave está em manter uma boa documentação, utilizar ferramentas digitais que facilitem a gestão, agir sempre dentro do quadro legal e rever com um profissional os casos duvidosos.