Caução do arrendamento em Espanha: regras completas e recuperação

Em resumo

• No arrendamento de habitação, a caução legal é de uma mensalidade de renda, em numerário; no arrendamento para uso distinto de habitação (por exemplo, uma loja), é de duas (artigo 36.º da LAU).
• Além disso, pode acordar-se uma garantia adicional de até duas mensalidades em contratos de habitação até cinco anos (sete se o senhorio for pessoa coletiva); desde o Real Decreto-ley 29/2026, não pode ser exigido ao inquilino que contrate um seguro de rendas em falta.
• A caução não é atualizada durante os primeiros cinco (ou sete) anos do contrato.
• O depósito da caução no organismo autonómico é regulado por cada comunidade autónoma, e se a caução não for devolvida no prazo de um mês a contar da entrega das chaves, o saldo vence juros legais.

A caução é um dos elementos fundamentais de qualquer contrato de arrendamento. Este montante, entregue pelo inquilino no início do arrendamento, funciona como garantia perante possíveis danos ou rendas em falta, e geri-lo corretamente evita numerosos conflitos no fim da relação contratual.

Montante estabelecido por lei

A Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, a lei espanhola do arrendamento urbano) determina com precisão o montante da caução consoante o tipo de arrendamento. Para habitações, a caução obrigatória equivale a uma mensalidade de renda. As partes podem ainda acordar uma garantia adicional que, em contratos de habitação até cinco anos (sete se o senhorio for pessoa coletiva), não pode exceder duas mensalidades, o que perfaz um máximo de três no total. Após a reforma do Real Decreto-ley 29/2026, nos arrendamentos de habitação temporária a garantia adicional não pode exceder uma mensalidade e, em caso algum, pode ser exigido ao inquilino que contrate um seguro de rendas em falta.

As lojas e espaços comerciais seguem uma regra diferente: a caução obrigatória ascende a duas mensalidades e a LAU não fixa um limite para as garantias adicionais.

O depósito obrigatório

Uma obrigação que muitos proprietários desconhecem ou ignoram é a necessidade de depositar a caução no organismo autonómico correspondente. Em Madrid, compete à Agencia de Vivienda Social, na Catalunha ao INCASÒL, e nas restantes comunidades ao organismo designado pela respetiva regulamentação. Cada comunidade fixa o seu próprio prazo e procedimento, e algumas preveem regimes especiais; o incumprimento pode acarretar sanções, pelo que convém consultar o site de habitação da sua comunidade.

A documentação normalmente exigida para o depósito inclui uma cópia do contrato de arrendamento, os dados identificativos do senhorio e do arrendatário, o montante exato da caução e a referência catastral do imóvel. Conservar o comprovativo do depósito é essencial para recuperar a caução quando o contrato terminar.

Atualização durante o arrendamento

Durante os primeiros cinco anos de contrato, ou os primeiros sete se o senhorio for pessoa coletiva, a caução não é atualizada. A partir daí, de cada vez que o contrato for prorrogado, o senhorio pode exigir que seja aumentada —ou o inquilino que seja reduzida— até igualar uma mensalidade da renda em vigor nesse momento (duas, no uso distinto de habitação). Por exemplo, se a caução inicial foi de 800 euros e, ao ser prorrogado o contrato após o quinto ano, a renda em vigor é de 864 euros, o senhorio poderia pedir mais 64 euros para ajustar a garantia.

Se o contrato foi acordado por mais de cinco (ou sete) anos, a atualização da caução durante esse excedente rege-se pelo que as partes acordarem e, na falta de acordo, pelo que tiver sido acordado para a atualização da renda.

Devolução no fim do contrato

O saldo da caução que deva ser devolvido ao inquilino vence o juro legal do dinheiro se decorrer um mês desde a entrega das chaves sem que tenha sido restituído. Para que haja lugar à devolução integral, a habitação deve estar em bom estado de conservação, os consumos em dia, as rendas e despesas liquidadas e o inventário em ordem.

Quando pode a caução ser retida

A lei permite ao proprietário reter parte ou a totalidade da caução em determinadas circunstâncias. Os danos que excedam o desgaste normal decorrente do uso, as rendas por pagar, as faturas de consumos não pagas e as despesas de limpeza extraordinária podem justificar a retenção. Em contrapartida, não pode ser retida por desgaste normal derivado do uso corrente —como pequenas marcas nas paredes ou a deterioração natural da pintura—, nem por reparações que cabem ao proprietário ou avarias que já existiam antes da entrada do inquilino.

A importância de documentar

Tanto no início como no fim do contrato, documentar o estado da habitação é crucial. Um inventário detalhado de móveis e eletrodomésticos, fotografias datadas de todas as divisões, a leitura dos contadores de consumos e um auto de entrega assinado por ambas as partes constituem provas fundamentais perante qualquer divergência.

No fim do arrendamento, convém repetir o processo: comparar o estado atual com o inventário inicial e fotografar qualquer dano detetado. Após o Real Decreto-ley 29/2026, a LAU exige que o estado da habitação seja registado por escrito aquando da sua entrega, num documento de cessação assinado por ambas as partes; se não for assinado, ou se não referir nenhum dano, presume-se, salvo prova em contrário, que a habitação foi entregue em bom estado. Esta documentação protege tanto o proprietário como o inquilino.

Reclamar uma caução não devolvida

Se o proprietário não devolver a caução, o primeiro passo costuma ser enviar uma interpelação extrajudicial, por exemplo por burofax (envio com certificação de conteúdo e entrega, usado em Espanha), indicando a data de fim do contrato, solicitando a devolução e concedendo um prazo razoável para a efetuar. Se não houver resposta satisfatória, é possível a reclamação judicial junto do tribunal de primeira instância, onde se pode pedir a caução mais os juros vencidos e, se for caso disso, as custas.

Situação do inquilino	Garantia que costuma ser proposta
Emprego estável	Caução legal (1 mês)
Trabalhador independente ou freelancer	Caução + garantia adicional
Estudante	Caução + aval dos pais
Sem vencimento fixo	Garantia adicional dentro do limite legal ou seguro de rendas em falta contratado pelo proprietário

Garantias adicionais

Além da caução, existem outras formas de assegurar o cumprimento do contrato. O aval bancário oferece a garantia de uma instituição financeira; o seguro de rendas em falta, que é contratado e pago pelo proprietário, cobre as rendas mediante um prémio anual; um fiador pessoal responde com o seu património, de forma subsidiária ou solidária consoante o que for acordado; e o depósito adicional aumenta o montante entregue. Na habitação, convém ter em conta que o limite legal da garantia adicional pode abranger também estas fórmulas, pelo que vale a pena rever cada caso.

Fontes oficiais

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE): artigo 36.º, sobre caução e garantias adicionais.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): limites às garantias adicionais e documento de cessação do arrendamento.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado, BOE): procedimento para reclamar judicialmente.

Gerir corretamente as cauções protege os interesses de ambas as partes. Utilizar ferramentas como a Inquly para registar cauções, controlar datas, armazenar inventários e fotografias e centralizar a informação de cada inquilino facilita esta tarefa e reduz o risco de litígios.