Mietvertrag nach der LAU: was er 2026 enthalten muss

Kurz gesagt

• Ein LAU-konformer Wohnraummietvertrag bezeichnet die Parteien und die Immobilie und legt Laufzeit, Miete und Zahlungsweise, die Anpassungsklausel (mit der Obergrenze des IRAV), die Kaution und die Sicherheiten fest.
• Die Mindestlaufzeit beträgt fünf Jahre (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), und der Mieter kann nach sechs Monaten mit dreißig Tagen Frist kündigen.
• Dem Mieter muss der Energieausweis zur Verfügung gestellt werden, und es empfiehlt sich, Inventar und Fotos beizufügen.
• Die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragsformalisierung dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Mit den Reformen vom Oktober 2026 sollten Sie jede ältere Vorlage überprüfen.

Der Mietvertrag ist der Grundstein jedes Mietverhältnisses. Ein gut formuliertes Dokument nach dem Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) schützt die Interessen beider Parteien und verhindert die meisten Konflikte, die während der Laufzeit entstehen können. Seine wesentlichen Bestandteile zu kennen ist für Eigentümer wie Mieter unverzichtbar.

Bezeichnung der Parteien und der Immobilie

Jeder Vertrag muss mit der vollständigen Bezeichnung von Vermieter und Mieter beginnen: vollständiger Name, Ausweisdokument und aktuelle Anschrift. Handelt eine der Parteien durch einen Vertreter, müssen auch die Daten des Bevollmächtigten und der Verweis auf die ihn ermächtigende Vollmacht angegeben werden.

Die vermietete Immobilie erfordert eine genaue Beschreibung: vollständige Adresse mit Katasterreferenz, Nutzfläche und Angabe der enthaltenen Nebenräume wie Abstellräume oder Garagenstellplätze. Die Vorschrift (Real Decreto 390/2021) verlangt außerdem, den Energieausweis vorzuhalten und dem neuen Mieter zur Verfügung zu stellen.

Laufzeit und Verlängerungen

Die LAU legt eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren fest, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist; sie verlängert sich auf sieben Jahre, wenn es sich um eine juristische Person handelt. Während dieses Zeitraums hat der Mieter das Recht, in der Wohnung zu bleiben, auch wenn der Vertrag für eine kürzere Dauer unterzeichnet wurde, es sei denn, er teilt mindestens dreißig Tage im Voraus mit, dass er nicht verlängern will.

Nach Ablauf der Mindestlaufzeit verlängert sich der Vertrag, wenn keine der Parteien ihren Willen zur Nichtverlängerung mitteilt, jährlich um bis zu insgesamt drei weitere Jahre. Um die Verlängerung zu verhindern, muss der Eigentümer vier Monate im Voraus Bescheid geben und der Mieter zwei. Beachten Sie, dass das Real Decreto-ley 28/2026 vorsieht, diese Regelung ab dem 15. November 2026 zu ändern (stillschweigende Verlängerungen um fünf Jahre, sechs Monate Kündigungsfrist für den Vermieter und in einigen Fällen eine Entschädigung) und dass es in angespannten Gebieten außerordentliche Verlängerungen auf Antrag des Mieters gibt.

Auch die früheren Saisonmietverträge (contratos de temporada) haben sich geändert. Nach dem Real Decreto-ley 29/2026 regelt die LAU die befristete Wohnraummiete: Sie verlangt einen tatsächlichen und nachweisbaren Grund für den Ortswechsel des Mieters, der ausdrücklich im Vertrag stehen muss, sowie eine Dauer von mehr als einunddreißig Tagen und in der Regel nicht mehr als zwölf Monaten; fehlt der Grund, wird der Vertrag als Hauptwohnsitzmietvertrag behandelt. Saisonmietverträge, die vor dem 8. Oktober 2026 abgeschlossen wurden, folgen bis zu ihrem Ablauf der früheren Regelung. Einige Autonome Gemeinschaften haben zudem eigene Vorschriften.

Die Miete und ihre Anpassung

Der Vertrag muss den Betrag der Monatsmiete, das Datum der Zahlung – sofern nichts anderes vereinbart ist, innerhalb der ersten sieben Tage des Monats – und die Zahlungsweise klar angeben. Die LAU bestimmt, dass die Zahlung grundsätzlich auf elektronischem Weg erfolgt, und dass der Vermieter nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen darf. Empfehlenswert ist es, die Daten des Bankkontos anzugeben, auf das die Zahlungen erfolgen.

Die Mietanpassungsklausel verdient besondere Aufmerksamkeit. Sie muss den anzuwendenden Index und den Zeitpunkt der Anpassung angeben. Nach Artikel 18 der LAU gilt, wenn die Anpassung ohne Nennung des Index vereinbart wird, der Referenzindex des INE (IRAV), und in jedem Fall darf die jährliche Erhöhung dessen Veränderung nicht überschreiten. Ohne diese Klausel kann der Eigentümer die Miete während der Vertragslaufzeit nicht anpassen.

Soll der Mieter allgemeine Kosten der Immobilie übernehmen, etwa Gemeinschaftskosten, muss die Vereinbarung schriftlich erfolgen und den Jahresbetrag angeben. Nach dem Real Decreto-ley 29/2026 dürfen dem Mieter die mit der Wohnung verbundenen Abgaben nicht auferlegt werden, außer wenn er selbst Steuerpflichtiger ist.

Kaution und Sicherheiten

Das Gesetz verpflichtet den Mieter, bei Wohnraummietverhältnissen eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete zu leisten. Zusätzlich kann bei Verträgen mit bis zu fünf Jahren Laufzeit (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) eine weitere Sicherheit von bis zu zwei Monatsmieten vereinbart werden, insgesamt also höchstens drei Monate; bei befristeter Wohnraummiete darf die zusätzliche Sicherheit eine Monatsmiete nicht überschreiten, und in keinem Fall darf vom Mieter der Abschluss einer Mietausfallversicherung verlangt werden.

Der Vertrag muss den Betrag der Kaution ausweisen, die der Vermieter innerhalb der von den Vorschriften seiner Gemeinschaft festgelegten Frist bei der zuständigen Stelle der Autonomen Gemeinschaft hinterlegen muss.

Klauseln zur Nutzung der Immobilie

Es empfiehlt sich, Klauseln aufzunehmen, die die Nutzung der Wohnung regeln und klarstellen, dass sie dem dauerhaften Wohnbedarf des Mieters und seiner Familie dient. Bei der Erhaltung muss der Mieter die Immobilie in gutem Zustand halten und die kleinen Reparaturen aufgrund des gewöhnlichen Gebrauchs übernehmen.

Das Verbot, ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers Umbauten vorzunehmen, schützt die Substanz der Immobilie. Ebenso verhindert die Klausel, die die vollständige oder teilweise Untervermietung ohne ausdrückliche Genehmigung untersagt, unerwünschte Situationen.

Kündigungsklausel: Der Mieter kann den Vertrag nach Ablauf von sechs Monaten seit Beginn kündigen, indem er dies dem Vermieter mindestens dreißig Tage im Voraus mitteilt.

Nach dem Real Decreto-ley 29/2026 begründet diese Kündigung keinen Entschädigungsanspruch des Vermieters, und bei befristeter Wohnraummiete kann der Mieter nach einem Monat mit zehn Tagen Frist kündigen.

Ergänzende Unterlagen

Zusammen mit dem Vertrag sollten Sie ein detailliertes Inventar der enthaltenen Möbel und Einrichtungsgegenstände beifügen, datierte Fotos, die den Zustand der Wohnung zu Mietbeginn dokumentieren, den Energieausweis, die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), falls die Autonome Gemeinschaft sie verlangt, und eine Kopie des letzten IBI-Bescheids, anhand derer sich die Katasterreferenz prüfen lässt.

Diese Unterlagen sind entscheidend, um mögliche Meinungsverschiedenheiten bei Vertragsende zu klären, insbesondere bei der Rückzahlung der Kaution. Am Ende verlangt die LAU zudem ein von beiden Parteien unterzeichnetes Abschlussdokument, das den Zustand der Wohnung festhält.

Eintragung des Vertrags

Die Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) ist freiwillig und für die Wirksamkeit des Vertrags nicht erforderlich. Interessiert Sie die Eintragung, etwa um seine Wirkung gegenüber Dritten zu stärken, sollten Sie dies mit einem Fachmann klären, denn Artikel 7 der LAU, der diese Frage regelte, wurde im Oktober 2026 reformiert. Steuerlich sind Wohnraummietverhältnisse für den dauerhaften und stabilen Gebrauch von der Grunderwerbsteuer-Variante Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales befreit.

Offizielle Quellen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolidierter Text, BOE): Laufzeit, Miete, Kosten, Kündigung und Kaution.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): befristete Wohnraummiete, Kosten und Sicherheiten.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): Verlängerungsregelung.
• Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética (konsolidierter Text, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (konsolidierter Text, BOE): Artikel 45, Befreiung der Wohnraummietverhältnisse.

Werkzeuge wie Inquly ermöglichen es, Verträge aus Vorlagen zu erstellen, die Klauseln an die Bedürfnisse jedes Mietverhältnisses anzupassen, alle zugehörigen Unterlagen sicher zu speichern und Fristen und Verlängerungen ohne Vergessensrisiko zu verwalten. Da sich die LAU 2026 mehrfach geändert hat, sollten Sie jede Vorlage vor der Unterzeichnung mit einem Fachmann prüfen. Ein gut formulierter Vertrag ist die beste Garantie für ein Mietverhältnis ohne böse Überraschungen.