Leitfaden für die Vermietung von Gewerberäumen, Büros und Hallen
Was sich bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie ändert
Einen Gewerberaum, ein Büro oder eine Halle zu vermieten ist etwas anderes als eine Wohnung zu vermieten: Man muss mit Umsatzsteuer abrechnen, oft einen IRPF-Einbehalt anwenden und die vierteljährlichen Steuermodelle führen. Inquly berechnet diese Steuern in jeder Rechnung und bereitet die Berichte vor, damit Sie jedes Quartal mit stimmigen Zahlen angehen.
Diese Verträge sind Mietverhältnisse für eine andere Nutzung als Wohnen nach dem Gesetz 29/1994 über städtische Mietverhältnisse. Sie unterliegen zuerst dem, was die Parteien vereinbaren, danach Titel III der LAU und ergänzend dem Bürgerlichen Gesetzbuch.
Was die LAU für andere Nutzungen als Wohnen vorgibt
Das Gesetz lässt den Parteien viel Spielraum, daher gilt vor allem der Vertrag. Dennoch gibt es Regeln, die man im Blick haben sollte.
Laufzeit, Miete und Umbauten
Es gibt keine gesetzliche Mindestlaufzeit: Frist, Verlängerungen, Mietanpassung und wer die Umbauten zahlt, werden im Vertrag festgelegt. Wird nichts vereinbart, gelten die Regeln des Titels III, zum Beispiel zur Abtretung des Vertrags oder zur Entschädigung des Mieters in einigen Fällen.
Kaution von zwei Monatsmieten
Die gesetzliche Barkaution beträgt zwei Monatsmieten, gegenüber einer bei Wohnraum. Beim Anlegen eines Vertrags vom Typ Gewerbe prüft Inquly, ob die Kaution diesen zwei Monatsmieten entspricht, und weist Sie darauf hin, wenn nicht.
Umsatzsteuer und IRPF-Einbehalt auf der Mietrechnung
Eine Mietrechnung für einen Gewerberaum enthält meist zwei Steuern, die sich in entgegengesetzte Richtungen bewegen: die Umsatzsteuer, die hinzukommt, und den IRPF-Einbehalt, der abgezogen wird.
- Umsatzsteuer zu 21 %: Die Vermietung von Gewerberäumen unterliegt dem Regelsatz, und der Eigentümer führt sie mit dem Modelo 303 ab.
- Einbehalt von 19 %: Ist der Mieter ein Unternehmen oder Freiberufler, behält er in der Regel 19 % der Bemessungsgrundlage ein und führt sie selbst an die Finanzbehörde ab. Es gibt Ausnahmen, etwa wenn die an denselben Vermieter gezahlte Jahresmiete 900 € nicht übersteigt.
- Privatmieter: Umsatzsteuer ja, Einbehalt nein.
Ein Beispiel mit einer Miete von 1.000 € pro Monat und einem Mieter, der eine Gesellschaft ist:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Bemessungsgrundlage | 1.000,00 € |
| Umsatzsteuer (21 %) | +210,00 € |
| IRPF-Einbehalt (19 %) | −190,00 € |
| Zu zahlender Betrag | 1.020,00 € |
Inquly schlägt die steuerliche Behandlung anhand von Immobilientyp und Mietertyp vor und empfiehlt 19 % Einbehalt, wenn der Hauptmieter des Vertrags ein Unternehmen ist. Sie prüfen die Sätze vor der Ausstellung: Keine Rechnung wird ohne Ihre Steuerdaten (Name und NIF) ausgestellt, und die Nummerierung ist fortlaufend und ohne Lücken. Mehr Kontext bietet der Leitfaden zur Besteuerung der Vermietung.
So funktioniert es in Inquly, Schritt für Schritt
- Legen Sie die Immobilie an mit dem passenden Typ: Gewerbe, Büro oder Lager.
- Fügen Sie den Mieter hinzu und geben Sie an, ob es eine Privatperson oder ein Unternehmen ist, mit seiner NIF.
- Erstellen Sie den Gewerbemietvertrag mit Miete, Kaution und Terminen.
- Stellen Sie die Rechnung aus: Wählen Sie den Vertrag, und Inquly füllt Betrag, NIF des Mieters und den vorgeschlagenen Einbehalt aus.
- Laden Sie das PDF herunter und erfassen Sie sie als bezahlt, sobald die Zahlung eingeht.
- Bereiten Sie das Quartal vor mit dem Bericht zum Modelo 303 und, im Tarif Verwalter, den Modelos 347 und 390.
In der Finanzfunktion finden Sie die Einzelheiten zu Rechnungen, Ausgaben und Berichten.
Steuermodelle, bei deren Vorbereitung Inquly hilft
Der Eigentümer eines Gewerberaums reicht üblicherweise jedes Quartal das Modelo 303 und das 390 als jährliche Umsatzsteuer-Zusammenfassung ein. Übersteigen seine Geschäfte mit demselben Kunden im Jahr 3.005,06 €, muss er möglicherweise auch das Modelo 347 einreichen. Den Einbehalt meldet der Mieter, nicht Sie.
In Inquly steht der Bericht zum Modelo 303 ab dem Tarif Vermieter zur Verfügung, und die Modelos 347 und 390 sowie der SII-Export ab dem Tarif Verwalter. Es sind unterstützende Berichte: Die Einreichung nehmen Sie oder Ihr Berater im elektronischen Portal der Agencia Tributaria vor.
Wenn Sie auch Wohnungen vermieten
Sie können Gewerberäume und Wohnungen im selben Konto führen. Jeder Vertrag wendet seine eigene Kautionsregel an und jede Rechnung ihre eigene Umsatzsteuerbehandlung, sodass eine befreite Wohnung und ein Gewerberaum mit Umsatzsteuer nebeneinander bestehen, ohne sich zu vermischen. Wenn Ihr Portfolio überwiegend aus Wohnraum besteht, sehen Sie sich die Lösung für die Wohnraumvermietung an.
Die Steuerregeln haben Ausnahmen und ändern sich im Lauf der Zeit; bei einem zweifelhaften Fall bestätigen Sie die Behandlung vor der Ausstellung der Rechnung mit Ihrem Berater.