Leitfaden zur Verwaltung der Vermietung von Dauerwohnraum
Was Verwaltung der Wohnraumvermietung bedeutet
Eine Dauerwohnraumvermietung zu verwalten heißt, vier Aufgaben gut zu verketten: den Mieter auswählen, einen Vertrag nach der LAU unterschreiben, jeden Monat einziehen und die steuerlichen Pflichten erfüllen. Inquly bündelt diese vier Aufgaben in einem einzigen Dashboard, damit Sie nicht von Tabellen, Ordnern und Erinnerungen auf dem Smartphone abhängen.
Diese Art der Vermietung unterliegt Titel II des Gesetzes 29/1994 über städtische Mietverhältnisse, das den Mieter schützt, der dauerhaft in der Wohnung lebt. Deshalb gelten für Vertrag, Kaution und Mieterhöhungen Regeln, die Sie vom ersten Tag an im Griff haben sollten.
Was die LAU verlangt und wie Inquly es kontrolliert
Die LAU legt die Punkte fest, die bei der Wohnraumvermietung die meisten Fehler verursachen: Laufzeit, Kaution und Mietanpassung. Inquly ersetzt keinen Berater, weist Sie aber darauf hin, wenn etwas vom Üblichen abweicht.
Laufzeit und Verlängerungen
Der Mieter kann den Vertrag Jahr für Jahr bis zu fünf Jahre verlängern (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist). Danach verlängert er sich, wenn niemand fristgerecht widerspricht, um bis zu drei weitere Jahre. Ab dem Tarif Vermieter sendet Inquly E-Mail-Hinweise vor dem Ablauf jedes Vertrags, damit Sie rechtzeitig entscheiden, ob Sie verlängern oder nicht.
Kaution
Die gesetzliche Kaution beträgt bei Wohnraum eine Monatsmiete, gegenüber zwei bei Vermietungen für andere Nutzungen. Beim Anlegen des Vertrags prüft Inquly, ob die Kaution dem entspricht, was das Gesetz für den Typ vorsieht, und weist Sie darauf hin, wenn nicht. Sie können auch vermerken, wann Sie die Kaution bei der Stelle Ihrer Autonomen Gemeinschaft hinterlegt haben, und ihre Registriernummer. Mehr Details finden Sie im Leitfaden zur Mietkaution.
Mietanpassung
Die Miete wird nur angepasst, wenn der Vertrag es vorsieht, einmal im Jahr. Für Verträge, die ab dem 26. Mai 2023 unterzeichnet wurden, ist seit 2025 der Referenzindex der IRAV des INE und nicht der IPC. Inquly bereitet die Mietüberprüfungen zum Vertragsjahrestag vor und zeigt einen Hinweis an, wenn der eingegebene Index möglicherweise nicht der richtige ist. Wir erklären es Schritt für Schritt unter So erhöhen Sie die Miete rechtmäßig.
So funktioniert es in Inquly, Schritt für Schritt
Der Einstieg dauert wenige Minuten, und für den Tarif Kostenlos brauchen Sie keine Karte.
- Legen Sie die Wohnung an mit Adresse, Fläche und Grunddaten.
- Fügen Sie den Mieter hinzu mit Kontaktdaten und Dokumenten.
- Erstellen Sie den Vertrag und wählen Sie den Typ (Wohnung, Zimmer, Saisonmiete oder Gewerbe), die Miete, die Kaution und die Termine.
- Erfassen Sie die Zahlungseingänge jeden Monat und sehen Sie, welche Belege noch offen sind.
- Prüfen Sie die Rendite anhand der Einnahmen und Ausgaben jeder Immobilie.
In der Vertragsfunktion finden Sie die Einzelheiten dazu, was Sie mit jedem Vertrag tun können.
Steuern der Wohnraumvermietung
Die Vermietung von Dauerwohnraum ist nach Artikel 20.Uno.23º des Gesetzes 37/1992 über die Umsatzsteuer von der Umsatzsteuer befreit, mit Besonderheiten, wenn der Mieter ein Unternehmen ist. Die Mieteinkünfte werden als Einkünfte aus Immobilienvermögen in der IRPF des Eigentümers erklärt, und die absetzbaren Ausgaben mindern, was versteuert wird.
Inquly hilft Ihnen, diese Arbeit im Lauf des Jahres zu erledigen:
- Einnahmen und Ausgaben, nach Immobilie geordnet.
- Wiederkehrende Ausgaben (Hausgeld, Versicherung, IBI), ab dem Tarif Vermieter automatisch erfasst.
- Finanzberichte und PDF-Export für Ihren Steuerberater.
Welcher Tarif zu Ihrem Fall passt
| Situation | Tarif | Was er enthält |
|---|---|---|
| Nur eine Wohnung | Kostenlos | 1 Immobilie, unbegrenzt viele Mieter, Vertragsverfolgung |
| Mehrere eigene Wohnungen | Vermieter | Bis zu 10 Immobilien, Mieterportal, Mieterinnerungen |
| Sie verwalten Wohnungen Dritter | Verwalter | Bis zu 30 Immobilien, individuelle Berichte, API-Zugang |
| Team oder Agentur | Agentur | Bis zu 100 Immobilien, Teamarbeit, White Label |
Alle Limits können Sie auf der Preisseite vergleichen.
Bevor Sie beginnen
Die Wohnraumvorschriften ändern sich häufig, und einige Regeln, wie die Hinterlegung der Kaution oder die angespannten Wohnungsmarktgebiete, hängen von Ihrer Autonomen Gemeinschaft ab. Nutzen Sie Inquly, um die Daten geordnet und die Fristen im Blick zu haben, und ziehen Sie einen Fachmann hinzu, wenn ein konkreter Fall es erfordert.