Contrato de arrendamento segundo a LAU: o que deve incluir em 2026

Em resumo

• Um contrato de arrendamento de habitação conforme à LAU identifica as partes e o imóvel, e fixa a duração, a renda e a sua forma de pagamento, a cláusula de atualização (com o limite do IRAV), a caução e as garantias.
• A duração mínima é de cinco anos (sete se o senhorio for pessoa coletiva), e o inquilino pode desistir passados seis meses, avisando com trinta dias de antecedência.
• É necessário disponibilizar ao inquilino o certificado de eficiência energética, e convém juntar inventário e fotografias.
• As despesas de gestão imobiliária e de formalização do contrato não podem ser repercutidas no inquilino. Com as reformas de outubro de 2026, convém rever qualquer modelo anterior.

O contrato de arrendamento é a pedra angular de qualquer relação de arrendamento. Um documento bem redigido, conforme à Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, a lei espanhola do arrendamento urbano), protege os interesses de ambas as partes e previne a maioria dos conflitos que podem surgir durante a vigência do arrendamento. Conhecer os seus elementos essenciais é indispensável tanto para proprietários como para inquilinos.

Identificação das partes e do imóvel

Todo o contrato deve começar com a identificação completa do senhorio e do arrendatário: nome completo, documento de identificação e morada atual. Quando alguma das partes atua através de representante, devem constar também os dados do procurador e a referência à procuração que o habilita.

O imóvel arrendado exige uma descrição precisa: morada completa com referência catastral, área útil e detalhe dos anexos incluídos, como arrecadações ou lugares de garagem. A regulamentação (Real Decreto 390/2021) exige ainda dispor do certificado de eficiência energética e disponibilizá-lo ao novo inquilino.

Duração e prorrogações

A LAU estabelece uma duração mínima de cinco anos quando o senhorio é pessoa singular, que se alarga para sete anos se for pessoa coletiva. Durante esse período, o inquilino tem direito a permanecer na habitação ainda que o contrato tenha sido assinado por um prazo inferior, salvo se comunicar com pelo menos trinta dias de antecedência que não pretende renovar.

Uma vez cumprido o período mínimo, se nenhuma das partes comunicar a sua vontade de não renovar, o contrato prorroga-se por períodos anuais até um máximo de três anos adicionais. Para evitar a prorrogação, o proprietário deve avisar com quatro meses de antecedência e o inquilino com dois. Tenha em conta que o Real Decreto-ley 28/2026 prevê alterar este regime a partir de 15 de novembro de 2026 (prorrogações tácitas de cinco anos, pré-aviso de seis meses para o senhorio e indemnização em alguns casos), e que nas zonas tensionadas existem prorrogações extraordinárias a pedido do inquilino.

Os antigos contratos de temporada também mudaram. Após o Real Decreto-ley 29/2026, a LAU regula o arrendamento de habitação temporária: exige uma causa real e comprovável de deslocação do inquilino, que conste expressamente no contrato, e uma duração superior a trinta e um dias e, como regra geral, não superior a doze meses; se faltar a causa, o contrato é tratado como de habitação permanente. Os contratos de temporada celebrados antes de 8 de outubro de 2026 seguem o seu regime anterior até ao termo. Algumas comunidades autónomas têm ainda normas próprias.

A renda e a sua atualização

O contrato deve especificar com clareza o montante da renda mensal, a data em que deve ser paga —salvo acordo em contrário, nos primeiros sete dias do mês— e a forma de pagamento. A LAU estabelece que o pagamento se faça por meios eletrónicos, salvo exceções, e que o senhorio não pode exigir o pagamento antecipado de mais de uma mensalidade. É recomendável incluir os dados da conta bancária onde serão feitos os depósitos.

A cláusula de atualização da renda merece especial atenção. Deve indicar o índice que será aplicado e o momento em que haverá lugar à revisão. Segundo o artigo 18.º da LAU, se for acordada a atualização sem concretizar o índice, aplica-se o índice de referência do INE (IRAV), e em todo o caso o aumento anual não pode exceder a sua variação. Sem esta cláusula, o proprietário não poderá atualizar a renda durante a vigência do contrato.

Se se pretender que o inquilino assuma despesas gerais do imóvel, como as de condomínio, o acordo deve constar por escrito e indicar o seu montante anual. Após o Real Decreto-ley 29/2026, não podem ser impostos ao inquilino os tributos associados à habitação, salvo quando seja ele o sujeito passivo.

Cauções e garantias

A lei obriga o inquilino a entregar uma caução equivalente a uma mensalidade de renda nos arrendamentos de habitação. Além disso, pode acordar-se uma garantia adicional de até duas mensalidades em contratos de até cinco anos (sete se o senhorio for pessoa coletiva), o que perfaz um máximo de três meses no total; na habitação temporária, a garantia adicional não pode exceder uma mensalidade, e em caso algum pode ser exigido ao inquilino que contrate um seguro de rendas em falta.

O contrato deve refletir o montante da caução, que o senhorio tem de depositar no organismo autonómico correspondente, no prazo fixado pela regulamentação da sua comunidade.

Cláusulas sobre o uso do imóvel

Convém incluir cláusulas que regulem o uso da habitação, deixando claro que se destinará a satisfazer a necessidade permanente de habitação do arrendatário e da sua família. Quanto à conservação, o inquilino deve manter o imóvel em bom estado e encarregar-se das pequenas reparações decorrentes do uso normal.

A proibição de realizar obras sem consentimento escrito do proprietário protege a integridade do imóvel. Do mesmo modo, a cláusula que proíbe o subarrendamento total ou parcial sem autorização expressa evita situações indesejadas.

Cláusula de desistência: O arrendatário poderá desistir do contrato decorridos seis meses desde o seu início, comunicando-o ao senhorio com pelo menos trinta dias de antecedência.

Após o Real Decreto-ley 29/2026, essa desistência não gera direito a indemnização para o senhorio, e na habitação temporária o inquilino pode desistir passado um mês, com dez dias de pré-aviso.

Documentação complementar

Juntamente com o contrato, convém anexar um inventário detalhado dos móveis e utensílios incluídos, fotografias datadas que documentem o estado da habitação no início do arrendamento, o certificado de eficiência energética, a cédula de habitabilidade se a comunidade autónoma a exigir e uma cópia do último recibo do IBI que permita verificar a referência catastral.

Esta documentação é fundamental para resolver eventuais divergências no fim do contrato, especialmente no que respeita à devolução da caução. No final, a LAU exige ainda um documento de cessação assinado por ambas as partes que registe o estado da habitação.

Registo do contrato

A inscrição no Registro de la Propiedad (o registo predial espanhol) é voluntária e não é necessária para que o contrato seja válido. Se lhe interessar inscrevê-lo, por exemplo para reforçar a sua eficácia perante terceiros, convém consultar um profissional, porque o artigo 7.º da LAU, que regulava esta matéria, foi reformado em outubro de 2026. No plano fiscal, os arrendamentos de habitação para uso estável e permanente estão isentos do Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Fontes oficiais

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE): duração, renda, despesas, desistência e caução.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): habitação temporária, despesas e garantias.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): regime de prorrogações.
• Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética (texto consolidado, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (texto consolidado, BOE): artigo 45.º, isenção dos arrendamentos de habitação.

Ferramentas como a Inquly permitem gerar contratos a partir de modelos, personalizar as cláusulas segundo as necessidades de cada arrendamento, armazenar de forma segura toda a documentação associada e gerir os vencimentos e renovações sem risco de esquecimentos. Como a LAU mudou várias vezes em 2026, convém rever cada modelo com um profissional antes de assinar. Um contrato bem redigido é a melhor garantia de uma relação de arrendamento sem sobressaltos.