Guia de gestão de apartamentos turísticos e arrendamentos de temporada
O que precisa para gerir um arrendamento turístico
Gerir um apartamento turístico é manter em dia três coisas: o calendário de reservas, a entrada e saída de cada hóspede e as cobranças. A Inquly reúne as três num módulo de arrendamento de férias, disponível a partir do plano Gestor, pensado para proprietários e gestores que gerem os seus próprios alojamentos turísticos.
Antes da ferramenta vem a normativa. O arrendamento turístico regula-se sobretudo a nível autonómico: cada comunidade decide se precisa de licença, declaração responsável ou inscrição num registo turístico, e muitos municípios acrescentam limitações próprias. As regras mudam com frequência, por isso verifique sempre as da sua região e do seu município.
Turístico ou de temporada: não é o mesmo
São duas figuras distintas com regras distintas, e confundi-las tem consequências.
- Habitação de uso turístico: estadias curtas com fim de férias, comercializadas em canais turísticos. A LAU exclui-as do seu âmbito quando estão sujeitas à normativa turística da sua comunidade.
- Arrendamento de temporada: cobre uma necessidade temporária que não é a habitação permanente, como um curso ou uma transferência de trabalho. A LAU considera-o arrendamento para uso distinto de habitação, com uma caução legal de duas mensalidades.
Na Inquly, as reservas turísticas vão no módulo de férias e os arrendamentos de temporada gerem-se como um contrato do tipo «temporada», com a verificação de caução de uso distinto de habitação.
O registo único de arrendamentos
O Real Decreto 1312/2024 criou um Registro Único de Arrendamientos para os arrendamentos de curta duração, com efeitos desde 1 de julho de 2025. Em maio e junho de 2026, várias sentenças do Tribunal Supremo anularam em parte a regulação do procedimento de registo. Consulte a versão em vigor no BOE e a normativa da sua comunidade antes de publicar anúncios.
Como funciona o módulo de férias, passo a passo
- Ative o imóvel como de férias e indique a tarifa por noite, semanal ou mensal, a taxa de limpeza, a estadia mínima e máxima e as horas de entrada e saída.
- Registe cada reserva com o hóspede, as datas, o número de pessoas e a origem: direta, Airbnb, Booking, Vrbo ou outra. A Inquly calcula as noites e avisa se a estadia não cumpre os seus mínimos ou máximos.
- Bloqueie datas no calendário quando o imóvel não estiver disponível.
- Faça o check-in: guarde os dados de cada viajante (documento, nacionalidade, data de nascimento), a entrega de chaves e o inventário.
- Cobre e registe os pagamentos, incluindo os parciais e a caução; cada cobrança fica como receita nas suas finanças.
- Feche com o check-out: devolução de chaves, danos no inventário e programação da limpeza.
Hóspedes, comunicação e registo de viajantes
O Real Decreto 933/2021 obriga a registar os dados dos viajantes: nome, data de nascimento e documento de identificação, este último só a partir dos 14 anos. O formulário de check-in da Inquly avisa-o se faltarem dados de algum hóspede, embora não o bloqueie, porque às vezes alguém chega mais tarde. A comunicação às autoridades é feita por si através do canal oficial.
Para a comunicação com o hóspede, a Inquly envia e-mails automáticos nos momentos-chave da estadia (antes da chegada, no dia de entrada, no de saída e depois) e permite-lhe escrever-lhe a partir da própria reserva. Pode desativar os e-mails automáticos por imóvel.
IVA no arrendamento turístico
Por regra geral, o arrendamento turístico está isento de IVA, como o de habitação. Passa a tributar, normalmente a 10 %, quando se prestam serviços próprios da hotelaria, como limpeza periódica durante a estadia, troca de roupa ou receção. Na configuração de cada imóvel pode indicar se presta esses serviços, para que o tratamento de IVA das suas faturas parta do pressuposto correto. Se além disso cobrar uma taxa turística, pode anotá-la em cada reserva.
O que a Inquly não faz (ainda)
A Inquly não se sincroniza hoje com o Airbnb, o Booking nem outras plataformas: as reservas introduzem-se à mão. Essa integração está em desenvolvimento. Se precisar de um channel manager para repartir disponibilidade entre portais, por agora terá de o combinar com outra ferramenta.
Que plano escolher
O módulo de férias está no plano Gestor (até 10 imóveis de férias) e no plano Agência (sem limite de imóveis de férias). Pode compará-los na página de preços. Se os seus imóveis se arrendam sobretudo por meses ou por anos, veja também a solução para arrendamento de habitação.