Guia para arrendar lojas, escritórios e armazéns
O que muda ao arrendar um imóvel comercial
Arrendar uma loja, um escritório ou um armazém não se parece com arrendar um apartamento: é preciso faturar com IVA, muitas vezes aplicar uma retenção de IRPF e tratar dos modelos trimestrais da Hacienda. A Inquly calcula esses impostos em cada fatura e prepara os relatórios para que chegue a cada trimestre com os números certos.
Estes contratos são arrendamentos para uso distinto do de habitação segundo a Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Regem-se primeiro pelo que as partes acordarem, depois pelo Título III da LAU e, supletivamente, pelo Código Civil.
O que a LAU determina para o uso distinto de habitação
A lei dá muita margem às partes, por isso o contrato é o que manda. Ainda assim, há regras que convém ter presentes.
Duração, renda e obras
Não há duração mínima legal: o prazo, as prorrogações, a atualização da renda e quem paga as obras fixam-se no contrato. Se nada for acordado, aplicam-se as regras do Título III, por exemplo sobre a cessão do contrato ou a indemnização ao inquilino em alguns casos.
Caução de duas mensalidades
A caução legal em dinheiro é de duas mensalidades de renda, face a uma em habitação. Ao criar um contrato de tipo comercial, a Inquly verifica que a caução coincide com essas duas mensalidades e avisa se não for assim.
IVA e retenção de IRPF na fatura do arrendamento
Uma fatura de arrendamento de loja costuma levar dois impostos que se movem em sentido contrário: o IVA, que se soma, e a retenção de IRPF, que se subtrai.
- IVA a 21 %: o arrendamento de lojas está sujeito à taxa geral, e o proprietário entrega-o com o Modelo 303.
- Retenção de 19 %: se o inquilino for uma empresa ou um profissional, retém por regra geral 19 % da base e entrega-a ele à Hacienda. Há exceções, como quando a renda anual paga ao mesmo senhorio não ultrapassa 900 €.
- Inquilino particular: IVA sim, retenção não.
Um exemplo com uma renda de 1.000 € por mês e um inquilino que é uma sociedade:
| Conceito | Valor |
|---|---|
| Base tributável | 1.000,00 € |
| IVA (21 %) | +210,00 € |
| Retenção IRPF (19 %) | −190,00 € |
| Total a cobrar | 1.020,00 € |
A Inquly propõe o tratamento fiscal a partir do tipo de imóvel e do tipo de inquilino, e sugere 19 % de retenção quando o inquilino principal do contrato é uma empresa. Você revê as taxas antes de emitir: nenhuma fatura sai sem os seus dados fiscais (nome e NIF), e a numeração é sequencial e sem falhas. Tem mais contexto no guia de fiscalidade do arrendamento.
Como funciona na Inquly, passo a passo
- Registe o imóvel com o tipo que lhe corresponda: comercial, escritório ou armazém.
- Adicione o inquilino indicando se é particular ou empresa, com o seu NIF.
- Crie o contrato de uso comercial com a renda, a caução e as datas.
- Emita a fatura: escolha o contrato e a Inquly preenche o valor, o NIF do inquilino e a retenção sugerida.
- Transfira o PDF e registe-o como cobrado quando entrar o pagamento.
- Prepare o trimestre com o relatório do Modelo 303 e, no plano Gestor, os modelos 347 e 390.
Na funcionalidade de finanças tem o detalhe de faturas, despesas e relatórios.
Modelos da Hacienda que o ajuda a preparar
O proprietário de uma loja costuma apresentar o Modelo 303 a cada trimestre e o 390 como resumo anual do IVA. Se as suas operações com um mesmo cliente ultrapassarem 3.005,06 € no ano, pode também ter de apresentar o Modelo 347. A retenção é declarada pelo inquilino, não por si.
Na Inquly, o relatório do Modelo 303 está disponível a partir do plano Proprietário, e os modelos 347 e 390 e a exportação SII a partir do plano Gestor. São relatórios de apoio: a apresentação fá-la você ou o seu gestor na sede eletrónica da Agencia Tributaria.
Se também arrenda habitações
Pode gerir lojas e habitações na mesma conta. Cada contrato aplica a sua própria regra de caução e cada fatura o seu próprio tratamento de IVA, pelo que uma habitação isenta e uma loja com IVA convivem sem se misturar. Se a sua carteira é sobretudo residencial, veja a solução para arrendamento de habitação.
As regras fiscais têm exceções e mudam com o tempo; perante um caso duvidoso, confirme com o seu consultor o tratamento antes de emitir a fatura.